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Le Grenelle et l’immobilier, une histoire de surface ?

Le Grenelle de l’environnement bouleverse nos métiers et la manière dont nous concevons nos immeubles au travers par exemple des règles de construction et d’urbanisme. Parmi celles-ci, il ne faudrait pas oublier l’enjeu de la SHON (voir glossaire).
Pour atteindre une bonne performance énergétique, un bâtiment, qu’il soit neuf  ou en rénovation, doit mettre en œuvre des techniques consommatrices de surface : isolation par l’extérieur, parois double-peau, locaux techniques en étage inférieur pour les IGH,…
Or le plus souvent, cette surface qui devient de facto non-exploitable est toujours comptée dans le coefficient d’occupation des sols (COS) et est assujettie à la taxation (foncière, redevance sur les bureaux, …). Si bien que le bailleur ou promoteur vertueux se retrouve défavorisé car en plus du surinvestissement propre à ces techniques, il offrira moins de surface exploitable tout en payant autant de charges que les autres !

Ainsi, pour ne pas les pénaliser, le groupe de travail sur le tertiaire privé que j’anime dans le cadre du Plan Bâtiment Grenelle préconise que ces surfaces soient neutralisées dans le calcul du COS et de la SHON aussi bien en neuf qu’en réhabilitation. Il serait bien paradoxal que les solutions performantes et économes en énergie  soient pénalisées par la loi !
Et le message est en train d’être repris par les pouvoirs publics. Un décret a ainsi récemment modifié le code de l’urbanisme afin que les techniques améliorant l’isolation thermique dans une rénovation ne soient plus comptées dans la SHOB (voir glossaire). Il reste à vérifier que les conséquences fiscales en sont bien tirées.
Ces débats autour de la surface illustrent bien le challenge du développement durable dans notre secteur : faire dialoguer avec raison le technique, le réglementaire et la finance pour atteindre au mieux les performances.


Le glossaire « impertinent » du DD :
La surface hors œuvre brute (SHOB) est la somme de toutes les surfaces constitutives d’un bâtiment. A partir de cette SHOB, on calcule la surface hors œuvre nette (SHON) en déduisant murs, combles, locaux techniques en toiture, etc. La SHON est donc la surface réellement « utilisable » par le preneur d’un bâtiment. Elle doit également respecter le coefficient d’occupation des sols (COS) qui définit la densité maximale de la construction. On utilise aussi parfois la notion de surface utile voire de surface balayable. Place bientôt à la SHOV, surface hors œuvre verte ?

Mots-clés : Serge Grzybowski