Logement
Point de vue de Jean-François Buet, Fnaim

Pourquoi la GUL est vouée à l’échec

La garantie universelle des loyers (GUL) est l’une des principales mesures contenues dans le projet de loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) soutenu par Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement. Elle est présentée comme la solution nouvelle qui va résoudre les difficultés locatives. Or, cette mesure n’est pas une nouveauté et elle ne résoudra rien. Elle a eu un précédent, la GRL, qui a été un échec.

La GUL ne résoudra pas les difficultés locatives

Son principe est généreux et séduisant : garantir contre les impayés tous les propriétaires et tous les locataires. Mais, au stade du projet de loi, le flou est volontairement entretenu sur ses modalités pratiques, renvoyées à des décrets d’application. On sait seulement que ce sera une garantie d’Etat, c’est-à-dire financée par l’impôt (quelle que soit sa forme), qu’elle sera certainement universelle, c’est-à-dire obligatoire et que sa gestion sera confiée à une agence publique (l’administration ou assimilé).

Le risque couvert est excessif. Il est fortement question que la GUL couvre les locataires jusqu’à un taux d’effort de 50 %. Ce taux d’effort, rapport entre le loyer et les revenus, est aujourd’hui considéré comme insupportable quand il excède 30 % des revenus. L’élever à 50 % est irresponsable et incompréhensible au moment même où l’instauration d’un fichier positif des crédits est envisagé pour lutter contre le surendettement.

L'universalité est dangereuse : elle va créer elle-même le risque en déresponsabilisant les locataires et, sans doute aussi, les propriétaires. Si, de notoriété publique, l'impayé n'a plus aucune conséquence a priori, ni sur la perception du loyer par le propriétaire, indemnisé, ni sur le locataire, protégé, le paiement du loyer semblera superfétatoire. Au moindre embarras financier, le locataire se sentira délivré à bon compte de ses obligations... Le dispositif explosera.

La GUL ne réussira pas là où la GRL a échoué

La GUL n’est pas la première tentative d’assurance loyers impayés créée à l’initiative de l’Etat. Il y a un précédent récent, la garantie des risques locatifs (GRL), qui existe toujours, au moins sur le papier. La GRL voulait, elle aussi, couvrir un large spectre de locataires, jusqu’à 50 % de taux d’effort. Le rapport sinistre à prime s'est dangereusement dégradé, en particulier pour la partie publique du dispositif, qui couvrait les locataires dont les taux d'effort étaient les plus lourds. Seulement cinq compagnies d’assurance ont joué le jeu, et quatre d'entre elles ont fini par jeter l'éponge : une entreprise privée ne peut pas se permettre de poursuivre une activité à perte.

La FNAIM fait des propositions

Pour être efficace et viable, une garantie de loyers doit présenter des caractéristiques minimales :
- la GUL devrait être ciblée à la fois socialement et géographiquement. D’une part, être réservée aux ménages qui faute d’un garant externe ne peuvent se loger et d’autre part, être limitée aux territoires tendus, là où la demande ne peut être satisfaite faute d’une offre suffisante.
- être une garantie « de base » pour les loyers et charges impayés ainsi que pour les frais de contentieux à la charge du propriétaire ; ce dernier pourrait souscrire, en plus, une assurance facultative contre les dégradations ainsi que des garanties complémentaires optionnelles.
- permettre le cumul de la garantie de loyers avec un cautionnement ;
- être complétée par une assurance obligatoire à la charge du locataire pour couvrir les risques liés aux aléas de la vie.