Bureau
Point de vue Catherine Olive et Stéphane Catays, Landwell & Associés

Annexe environnementale : application aux baux en cours à compter du 14 juillet 2013

Les dispositions du décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011, déjà applicables depuis le 1er janvier 2012 aux baux nouvellement conclus ou renouvelés, s’appliquent depuis le 14 juillet 2013 aux baux en cours. Sont concernés les baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerce (article L. 125-9 du Code de l’environnement), soit principalement les baux des locaux occupés par les grands utilisateurs et les enseignes locomotives des centres villes et des centres commerciaux.

1. Contenu de l’annexe environnementale : obligation mutuelle d’information et programme d’actions

Le détail des informations à communiquer par le bailleur et le locataire figure aux articles R.137-1 à R.137-2 nouveaux du CCH.

L’article R 137-3 nouveau du CCH prévoit que le locataire et le bailleur doivent établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués, selon une périodicité qu’ils fixent, et doivent s’engager sur cette base à un programme d’actions visant à l’amélioration de cette performance.

L’article 125-9 nouveau du Code de l’environnement qui a institué le principe de l’annexe environnementale dispose que le locataire doit permettre au bailleur l’accès aux locaux loués pour réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique et que cette annexe peut prévoir les obligations qui s’imposent aux locataires pour limiter la consommation énergétique des lieux loués.

2. Sanctions

Le législateur n’a pas choisi pour l’heure la voie coercitive et laisse une large place à la liberté contractuelle. A ce stade, dans le silence des textes, la nullité du bail commercial pour défaut d’annexe environnementale devrait être écartée (pas de nullité sans texte).

Le décret ne précise pas non plus les sanctions applicables en cas de non-respect par les parties de leurs engagements au titre de l’annexe. A défaut de sanction spécifique prévue dans le bail (par exemple via des clauses pénales dédiées ou par le biais de la clause résolutoire), le droit général des contrats s’appliquera.

3. Un outil au service des obligations récentes en matière de reporting RSE – Responsabilité Sociale Environnementale

L’annexe environnementale vient compléter en toute cohérence les exigences plus globales des articles 75 et 225 de la loi Grenelle II.

- L'article 225 de la loi Grenelle II et son décret d'application n°2012-557 du 24 avril 2012 rendent obligatoire la publication annuelle d’informations sociales, environnementales et sociétales, au sein du rapport de gestion, par les sociétés cotées et non cotées dépassant certains seuils.

- L’article 75 de la loi Grenelle II et son décret d'application n°2011-829 du 11 juillet 2011 rendent obligatoire la publication, tous les trois ans, d’un bilan des émissions de gaz à effet de serre et d’un plan d’actions de réduction pour les entreprises de plus de 500 employés.

Le contenu des annexes environnementales servira de base de référence pour l’établissement de ces deux documents.