Logement
Point de vue de Denys Brunel, La Chambre des Propriétaires

Caution locative étudiante : vers un dispositif qui compromet les bailleurs ?

Pour la rentrée 2013, un nouveau dispositif est mis en place afin d'aider les jeunes étudiants en difficulté à trouver un logement plus facilement. C’est ce qu’a annoncé Geneviève Fioraso, ministre de l’Enseignement supérieur. Intitulé "CLÉ", qui signifie "Caution locative étudiante", cet outil s'adresse aux étudiants de famille monoparentale en situation isolée ou aux étudiants étrangers, qui ont des difficultés à fournir deux cautions. L’Etat sera leur garant pendant la durée de l’année universitaire.

Un dispositif qui va dans le bon sens pour les étudiants concernés, et qui a pour but de sécuriser les propriétaires bailleurs contre les impayés de loyers. Il soulève toutefois des interrogations quant aux modalités d’application et possède de nombreuses limites.

L’image d’un Etat grand garant de ses étudiants n’est pas tout à fait exacte. Les conditions d’éligibilité sont assez strictes. Réservée en priorité aux étudiants sans caution solvable, ou n'ayant qu'un seul garant alors que le bailleur en demande deux, la disposition ne vise que les étudiants issus de familles monoparentales, ceux isolés de leur famille et les étudiants étrangers.

Cette mesure profitera à environ 2 000 étudiants cette année et entre 14000 et 20 000 en rythme de croisière, évalue le gouvernement. Soit environ 1 % des 2,3 millions d'étudiants recensés par l'Insee.

La Caisse des dépôts et consignations et le Crédit coopératif vont, via des fonds spécifiques dédiés, assumer les cautions pendant la durée du bail. Après examen du dossier du demandeur, l’Etat peut donc se porter garant de ce dernier devant le propriétaire ou avancer le montant du dépôt de garantie demandé par le propriétaire. En échange, l’étudiant s’acquitte tous les mois d’une cotisation équivalente à 1,5 % du montant de son loyer.

Le contrat de bail devra-t-il faire état de ce pourcentage et l’ajouter directement au montant du loyer ? A qui l’étudiant devra-t-il verser cette contrepartie ? A l’Etat directement ou au propriétaire bailleur ? Dans ce cas, doit-on comprendre que le dispositif fait du bailleur un percepteur, un acteur à part entière, un intermédiaire qui doit ensuite reverser la somme à l’Etat ? En cas de problème, quelle caution jouera prioritairement ? La caution privée ou la caution publique ?

Le ciblage de l'aide pourrait, de plus, se retourner contre le bailleur. Imaginons qu’un propriétaire ait le choix entre deux candidats locataires, le premier ayant pour garants ses parents, le second l’Etat. S’il opte pour le premier des deux dossiers, quelle qu’en soit la raison, n’encourt-il pas le risque de se faire taxer de stigmatisation pour avoir préféré écarter l’étudiant qui serait plus « à risque », celui dont la situation familiale est moins stable, ou celui qui est étranger ?

Avec cette disposition, conserve-t-il le peu de liberté qui lui reste pour choisir le candidat ou devra-t-il se montrer plus indulgent à l’égard de celui qui bénéficie de la caution de l’Etat sous peine de violer la loi ? L’article 158 de la Loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002 a posé un principe général d'interdiction des discriminations dans l'accès au logement locatif. Il prévoit ainsi qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison, notamment, de son origine, son patronyme, sa situation de famille, son appartenance ou sa non appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée.

Le dispositif proposé par le gouvernement ne risque-t-il pas de se retourner contre le propriétaire qui, pour choisir entre les deux candidats précités, solvables tous les deux, ne pourra donc que prendre en compte les éléments précités ? En effet, il sera aisé d’affirmer qu’il a fondé son choix sur la situation de famille ou l’origine du candidat, et qu’il a donc opéré un choix subjectif, les conditions objectives étant remplies. Quels seraient ses moyens de défense en cas de recours ? La loi précise en outre qu’en la matière, la charge de la preuve est inversée. C’est donc à lui seul, et non pas au candidat déçu, de prouver que son refus était justifié et non discriminatoire.

Un étudiant bénéficiaire de l’aide personnalisée au logement (APL) ou de l’allocation logement à caractère social (ALS) pourra-t-il en outre bénéficier de la caution de l’Etat ? Quel sera l’impact budgétaire de cette garantie ? Dans la mesure où à la fois le locataire et le propriétaire seront déresponsabilisés, ne risque-t-on pas une explosion des coûts ? Ne risque-t-on pas à brève échéance un élargissement des publics visés avec les coûts afférents ?

Il n’en demeure pas moins que le problème central est, comme dans d’autres domaines, celui de la pénurie de logements étudiants. Cette mesure va-t-elle contribuer à réduire la pénurie ? Très probablement non. Il serait certainement plus efficace d’agir sur l’offre de logements étudiants en favorisant l’investissement locatif dans ce domaine. Les dispositifs favorables (fiscaux en particulier) ont été rognés au fil des années. C’est ainsi que la pénurie, loin de diminuer, a augmenté. La solution n’est-elle pas de stimuler l’offre ?