Commerce
Point de vue de Jérôme Le Grelle, Convergences-CVL

Property management de l'immobilier commercial : pourquoi est-ce un métier d'expert ?

L’immobilier commercial, affecté tant par la baisse des chiffres d’affaires que par le changement des modes de consommation, connait lui aussi le profond bouleversement qui affecte structurellement et en profondeur notre modèle de distribution, vieux de plusieurs décennies. Plus que jamais, l’asset manager est donc condamné à se projeter et à anticiper sur les évolutions, pour ne pas subir brutalement les effets de la baisse des performances commerciales de son actif, baisse qu’il n’aurait su prévoir.

Centrés sur le reporting des données financières et comptables issues de la gestion locative et immobilière, les systèmes d’information des sociétés qui investissent dans l’immobilier intègrent difficilement les données propres à l’immobilier commercial. L’asset manager est ainsi confronté au pilotage de son actif muni de données certes, indispensables, mais insuffisantes. S’il sait dire comment se porte son actif à l’instant T, il ne saura pas nécessairement sur quelles informations ou critères se fonder pour expliquer la situation actuelle, ni surtout anticiper les adaptations et évolutions qui pourraient s’avérer nécessaires. Or, l’anticipation reste une des clés de la pérennisation de la valeur des actifs commerciaux.

Il doit donc impérativement s’assurer de disposer de toute l’information nécessaire, et notamment celle relative à l’analyse des performances commerciales à surveiller en permanence :
- L’environnement urbain dans lequel évolue le site
- L’environnement commercial et concurrentiel et ses évolutions prévisibles
- La pertinence de l’offre : repérage des enseignes et activités manquantes, des opportunités de recommercialisation
- L’évolution des chiffres d’affaires : analyse dynamique, segmentation par activité, comparaison avec des données de référence, taux d’effort correspondants
- La qualité de l’accueil : accès, signalétique, tenue des magasins et des parties communes, animations
- La satisfaction des clients, les flux, l’impact de la politique de communication

L’enjeu est majeur car il s’agit de garantir que la valorisation de chaque actif commercial soit portée par un véritable plan stratégique qui intègre l’ensemble de ces paramètres. Et pour cela, la relation asset manager- property manager est essentielle ; ce dernier doit apporter ce complément d’informations et d’analyses que les meilleurs systèmes d’information ne sauraient fournir. Sa connaissance spécifique des enjeux commerciaux, doublée de sa présence sur le terrain, fait de lui le bras armé de l’asset manager. Vu sous cet angle, le property management prend une dimension autre, dépassant la simple gestion locative ou immobilière pour s'affirmer comme un métier réellement spécifique, et contributif : son recrutement est donc tout aussi stratégique que les plans de valorisation des actifs auquel il devra contribuer.