Juridique
Cécile Rouquette-Térouanne, cabinet Cornet Vincent Ségurel

Droit de préemption du locataire et commission de l'agent immobilier

Cass. 3e civ. 3 juillet 2013 : n°12-19442 

La liberté pour un propriétaire de locaux à usage d’habitation ou mixte de les vendre est tempérée, lorsque ces locaux sont loués, par la reconnaissance d'un droit de préemption au profit du locataire, prévu à l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989.

1. Ainsi, si le bailleur souhaite vendre un tel bien libre de toute occupation, il doit notifier à son locataire un congé pour vendre, lequel congé ne peut prendre effet qu’à l’expiration du bail et non en cours de contrat. Dans ce cas, le locataire a le loisir d’acquérir l’appartement qu’il loue au prix indiqué dans le congé. A défaut, il doit quitter les lieux à l’échéance contractuelle.

Le locataire dispose néanmoins, en vertu de la loi, d'un droit de préemption subsidiaire lorsque la vente est finalement proposée à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageuses.

A défaut de purge du droit de préemption et, le cas échéant, de celui subsidiaire, la vente consentie à un tiers est nulle et la recevabilité de l'action en nullité n'est pas liée à la capacité financière du preneur à acquérir le bien (Cass. 3e civ. 14 nov. 2012, n°11-22.433 : Juris-Data n° 2012-025867).

2. L’article 15 II précité prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

La question s’est posée de savoir si le preneur qui exerce son droit de préemption, était tenu de payer la commission de l’agent immobilier mandaté par le bailleur. La Cour de cassation a eu l’occasion de répondre par la négative.

Très clairement et dès 1988, la 1ère Chambre civile a jugé que l'agent immobilier investi d'un mandat de vente d'un appartement objet d'un bail d'habitation, ne pouvait avoir droit au paiement d'une commission de la part du locataire titulaire d’un droit de préemption, ayant accepté l’offre de vente, au motif que l’agent n’avait pas rempli la condition nécessaire de présentation d'un acquéreur (Cass. 1ère civ., 14 juin 1988, n°86-17.557 : Juris-Data n°1988-001675).

De son côté, la 3e Chambre civile a précisé que l'offre de vente qui énonçait que le prix était « payable au comptant le jour de la signature de l'acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation » impliquait nécessairement que l'acquéreur supportait la commission due à l'intermédiaire et que l’intervention de ce dernier ne concernait pas les locataires.

Elle en a déduit que l’offre faite au locataire était nulle (Cass. 3e civ. 17 déc. 2008, n° 07-15.943 : Juris-Data n° 2008-046286).

Elle a même indirectement précisé que si le prix de vente consenti au tiers acquéreur est, hors commission d’agence, plus avantageux que celui proposé au locataire, celui-ci peut invoquer son droit de préemption subsidiaire (Cass. 3e civ. 1er juin 2010, n°09-65557).

3. A l’inverse, dans le domaine parallèle du droit de préemption des communes, la Cour de cassation retient que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu (Cass. 1ère civ., 24 janv. 2006 : n°02-18746).

La 3e Chambre civile a une position conforme à celle de la 1ère en précisant que l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, le titulaire du droit de préemption étant tenu exclusivement mais intégralement aux conditions financières figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner (Cass. 3e civ., 26 sept. 2007 : Juris-Data n° 2007-040507).

Il faut dire que la situation est différente, puisqu’en l’espèce, la commune est un tiers ne connaissant les locaux vendus qu'en raison de l'apparition du projet de vente et de la notification de la déclaration d’intention d’aliéner.

En outre, en exerçant son droit de préemption, la commune évince un acquéreur identifié, privant ainsi l'intermédiaire du fruit de son travail. Il en va différemment du locataire qui se contente, s'il accepte l'offre de vente lors de la première notification, d'exercer un droit de préférence légal.

4. Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013 et destiné à être publié, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire.

Elle précise que le locataire titulaire d’un droit de préemption acceptant l’offre de vente du bien qu’il habite qui n’a pas à être présenté par l’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien (Cass. 3e civ., 3 juill. 2013, n°12-19442).

La 3e Chambre civile reprend donc la notion de « présentation d’un acquéreur » posée par la 1ère Chambre en 1988.

Si cette solution paraît juridiquement fondée et cohérente pour le locataire, elle est en revanche rigoureuse pour l’intermédiaire chargé de vendre un logement loué, qui devra alors systématiquement supporter le risque de voir sa commission supprimée en cas d'exercice, par le bénéficiaire du congé, de son droit de préemption.

Dans ce cas, la seule solution favorable à l’agent serait de stipuler expressément dans le mandat que le mandataire sera rémunéré par le vendeur de l’immeuble, y compris en cas de préemption de la part du locataire.

Le seul inconvénient de cette option consistant en l’augmentation du prix de vente du fait de l'intégration en son sein de la masse de la commission, est celle de l'assiette des droits de mutation à titre onéreux exigibles à l'occasion de la vente de l'immeuble et supportés par l’acquéreur.