Logement
Benoît Bommelaer, cabinet Cornet Vincent Ségurel

La prescription des actions au sein d'une copropriété

Depuis l’importante réforme du régime de la prescription opérée par la loi du 17 juin 2008, le délai de prescription de droit commun est de 5 ans. Ce délai de droit commun s’applique toutefois rarement aux actions intéressant les copropriétés.

Le législateur a en effet estimé qu’il fallait ici retenir des délais distincts. La matière est régie par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte prévoit plusieurs délais.

Ainsi, le délai de contestation d’une délibération d’assemblée générale de copropriété est de 2 mois ; ce délai court à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires par le syndic de copropriété ; seule la saisine du la juridiction compétente par voie d’assignation est de nature à interrompre valablement ce délai, une contestation adressée à un syndic n’ayant pas d’effet interruptif.

On rappellera que seuls les copropriétaires « opposants ou défaillants » (ce qui exclut sauf exception les copropriétaires abstentionnistes) peuvent exercer un recours.

L’article 42 soumet à un délai de prescription de 10 années les « actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

L’action personnelle ici visée par le texte s’oppose aux « actions réelles », qui relèvent quant à elle de la prescription trentenaire.

Ainsi :

- s’il s’agit d’invoquer un droit personnel, l’action sera soumise à la prescription de 10 ans,

- à l’inverse, l’action tendant à faire reconnaitre ou protéger un droit réel pourra être engagée jusqu’à l’expiration d’un délai de 30 ans.

La distinction entre ces deux types d’action n’est en réalité pas toujours aisée.

Cette distinction trouve toute son importance en cas de travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes sans autorisation de l’assemblée générale de copropriété.

En principe, cette action présente une nature personnelle, si bien qu’elle relève de la prescription de 10 ans. Toutefois, si ces travaux avaient entrainé une appropriation de parties communes par ce copropriétaire, l’action sera de nature réelle, si bien qu’elle pourra être exercée même plus de dix ans après leur réalisation.

L’objet de ces deux actions peut en réalité être identique, à savoir la suppression des éléments posés par le copropriétaire à l’occasion de ces travaux.

Le point de savoir si l’action se trouve soumise au délai de 10 ans ou à celui de 30 ans dépendra donc pour l’essentiel du fondement juridique invoqué au soutien de cette demande : si la copropriété invoque le droit de propriété et l’approbation des parties communes, l’action sera vraisemblablement qualifiée d’action réelle, donc soumise à la prescription trentenaire.

Mots-clés : Copropriété