En mai dernier, l’annonce de Ben Bernanke concernant la probabilité que la Fed réduise progressivement le rythme de ses achats d’actifs, a été l’élément déclencheur de cessions d’actions immobilières (et d’actions) durant l’été.
Le fait que les investisseurs généralistes se soient retirés de la course au rendement et que les autres aient enregistrés des profits suite aux excellents résultats réalisés par le secteur au cours des dernières années a joué un rôle important dans ce déclin.
Cependant, la décision de la Fed au mois de septembre de ne pas réduire ses achats d’actifs et des données macroéconomiques mondiales favorables ont permis au cours des actions de se ressaisir à la fin du troisième trimestre.
Le récent « shutdown » du gouvernement américain provoqué par l’incapacité des politiques à trouver un accord sur le budget et le débat sur le relèvement du plafond de la dette ont entraîné une nouvelle baisse.
Il est cependant important de rappeler que la croissance du secteur privé américain est d’environ 3 % (ce qui n’est pas négligeable), et même si des mesures d’austérité budgétaire au niveau du secteur public conduisaient ce chiffre à être abaissé d’un point environ, la croissance économique se poursuivrait.
Le ralentissement aurait certes un impact négatif, mais limité sur les fondamentaux de l’immobilier commercial car l’offre de nouveaux espaces aux Etats-Unis reste extrêmement contrôlée et les nouveaux financements en vue de constructions spéculatives sont difficiles à trouver.
Les entreprises américaines sont en bonne santé financière et la demande d’espaces ne devrait donc pas se réduire de façon abrupte et pourrait même continuer d’augmenter de façon modérée au même rythme que la croissance du PIB américain.
Nous n’avons donc pas modifié nos portefeuilles pour parer aux problèmes à court-terme du plafond de la dette et des autres questions politiques américaines. Nous sommes convaincus que les fondamentaux joueront un rôle important dans la génération de rendement à l’avenir et nous continuons donc à investir en conséquence.
Les REITs (Real Estate Investment Trust) ont tiré profit de taux d’intérêts bas, au cours des dernières années et ont su s’en servir à bon escient. Ils ont élargi et diversifié leurs sources de financement, les rendant moins exposées aux hausses de taux.
Il est fort possible que lorsque les rendements des obligations augmenteront, les valorisations immobilières seront affectées par la hausse encore plus forte des taux de capitalisation (rendements immobiliers) en tandem avec celle des taux d’intérêts. L’impact devrait toutefois être minime pour les actifs immobiliers disposant d’un solide potentiel de croissance des revenus.
Malgré la volatilité enregistrée ces derniers mois, les marchés immobiliers de nombreuses régions du monde restent solides.
Aux Etats-Unis, le potentiel de croissance des bénéfices des REITs américains devrait se poursuivre et les propriétaires devraient continuer de bénéficier du peu d’offres sur le marché et de l’amélioration de la situation économique.
Concernant les secteurs les plus sensibles à la consommation tels que les appartements et le marché du retail, nous observons une croissance modeste mais constante des emplois entrainant une hausse des demandes résidentielles et des dépenses de biens de consommation non durables.
De plus, il apparait clairement que les REITs profitent d’excellentes opportunités locatives au niveau des appartements et des centres commerciaux, ils sont bien mieux capitalisés et représentent une part disproportionnée du marché de la location.
En ce qui concerne la région Asie-pacifique, les marchés ont été clairement affectés par les inquiétudes quant à un ralentissement de l’économie chinoise, le niveau de dette élevé des marchés émergents, les conséquences potentielles d’une hausse de la taxe sur la consommation au Japon et le ralentissement de l’économie australienne.
Cependant, la plupart de ces éléments se sont déjà reflétés sur le cours des actions, et les résultats réalisés récemment par les entreprises de la région ont été dans l’ensemble conformes à nos attentes. Nous maintenons notre position positive sur le Japon, suite aux récents signes d’amélioration se faisant sentir sur le marché des bureaux de Tokyo, les investisseurs devraient continuer d’augmenter leur exposition aux actifs réels.
En Europe, les rendements des obligations ont progressé, malgré l’intervention de la banque centrale, et ceci a conduit certains investisseurs à se désinvestir de l’immobilier coté. Malgré cela, la demande dans le secteur immobilier a progressé au cours des derniers mois.
En effet, les fonds de pension, les assureurs et autres investisseurs cherchent à augmenter leur exposition. Par conséquent, les valorisations des actifs principaux ne devraient pas faiblir. Bien qu’à l’heure actuelle les sources de croissance locative en Europe soient peu nombreuses, nous sommes convaincus qu’une économie « moins mauvaise » pourrait venir renforcer les valeurs locatives.
Les taux d’intérêts devraient au final augmenter mais les données historiques et les recherches suggèrent que même dans un tel environnement, la croissance des flux de trésorerie et des dividendes aura tendance à soutenir le cours des actions.
Nous préférons donc nous focaliser sur des valeurs répondant à nos critères d’investissement, tels que les flux de trésorerie et la croissance des dividendes prévisionnels. Le but est de favoriser une croissance supérieure plutôt que de se contenter de considérer la valorisation comme un élément servant à atténuer partiellement les conséquences de la hausse des taux de capitalisation/d’intérêts.
A l’heure actuelle, la croissance économique mondiale reste inférieure à la tendance et il est difficile de prévoir de quelles façons les politiques pourront maintenir un équilibre entre les demandes contradictoires des marchés obligataires et des populations.
Le secteur devrait rester volatil le temps que le marché s’adapte à un environnement de rendements obligataires normal, car il est extrêmement difficile de prévoir de façon exacte de quelle façon un marché haussier d’obligations à 30 ans se débouclera. A court-terme, il faudra forcément s’attendre à rencontrer des obstacles car il est fort probable que le marché des actions continuera d’être volatil au cours des prochains mois.
Nous sommes cependant convaincus qu’en dépit de la récente progression des rendements des obligations, le rendement du secteur immobilier reste relativement attractif et ce dernier présente l’avantage d’être un actif réel et d’offrir une couverture raisonnable contre l’inflation.
Les valorisations immobilières moyennes devraient se reprendre tout comme la demande locative étant donné l’absence de nouveaux projets. Les perspectives à moyen-terme pour le secteur immobilier restent donc bonnes, même en cas de faible hausse des taux d’intérêts.
Nous continuons donc de rechercher des sociétés offrant un rendement de dividendes croissant et attractif. Ces sociétés seront en effet bien placées pour faire face à la volatilité à court-terme et pour générer de la croissance sur le long-terme.
