Commerce
Point de vue de Jérôme Le Grelle, Convergences-CVL

Recyclage de sites commerciaux : pourquoi est-ce si difficile ?

Boissy 2 est voué à la démolition. Ainsi conclut l’étude préopérationnelle menée par Sadev 94 avec Convergences-CVL pour la Ville de Boissy-Saint-Léger (Val-de-Marne). Avec le rachat annoncé des 4B par la Ville de Calais pour 1 € symbolique, est-ce le début d’une longue série de recyclages de centres commerciaux obsolètes, victimes d’un urbanisme contestable, d’une concurrence féroce, d’un entretien a minima et d’une commercialité disparue ?

La crise qui perdure et les nombreux sites qui “décrochent” pourraient le faire penser, mais les enjeux financiers en décident généralement autrement. Aussi désolante que soit sa dégradation, le centre commercial restera “ouvert” tant que le coût de sa libération foncière excédera la valeur à attendre d’un projet de remplacement. Or, ce coût de libération est considérablement alourdi par l’indemnisation des locataires au titre du bail commercial, et par le manque à gagner du bailleur qui continue à percevoir des loyers tant que l’activité commerciale se poursuit tant bien que mal. Il y a là deux points d’inertie ou de blocage majeurs, qui expliquent que tant de sites sans avenir soient maintenus sous assistance respiratoire par leur propriétaire et que le processus de dégradation qui conduit à la fermeture puisse être long.

Un second frein est la complexité croissante des projets commerciaux. Boissy 2 cédera la place à un quartier résidentiel car les conditions urbaines et économiques sont heureusement réunies pour que cela fonctionne, mais ce schéma ne peut évidemment pas être reproduit partout. Si l’objectif est de réimplanter du commerce, une vigilance particulière est de rigueur, surtout si le site a perdu tous les atouts qui faisaient à l’origine sa valeur commerciale et si sa réputation le dessert. Il faudra non seulement tirer les leçons de l’échec, mais aussi générer une nouvelle ambition, en cette époque incertaine où les valeurs sûres de demain (flux, proximité) n’ont pas encore remplacé celles d’hier (massification sous le même toit) et où la montée en régime des centres commerciaux prend facilement 5 à 7 ans.

La présence d’actifs vieillissants dans un portefeuille immobilier doit alerter : la vacance se propage souvent brutalement, asséchant le cash-flow, augmentant les charges à supporter par le bailleur et limitant sa capacité d’investissement. Le propriétaire n’a alors d’autre choix que de réinvestir quand même pour tenter de maintenir la valeur de son actif (s’il n’est pas trop tard) ou de constater l’échec et de s’en défaire avant de perdre de l’argent. Se donner les moyens de l’anticipation n’est donc pas un luxe inutile.