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Point de vue de Jean-Michel Ciuch, Immo G Consulting

Ile-de-France : la situation générale se détériore

Jean-Michel Ciuch, Directeur Général d'Immo G Consulting, décrypte les crises du logement et de l’immobilier d’entreprise en Ile de France.

La situation immobilière francilienne s’est détériorée depuis notre dernier état des lieux dressé l’année dernière. D’une part, le déficit cumulé de logements a continué de se creuser en 2012 de plus de
10 000 unités et excède désormais, sur 10 ans, le chiffre considérable de 300 000 logements. Il aurait fallu construire sur cette période près d’un million d’habitations alors qu’on en a édifié deux fois moins.

En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, les chiffres donnent le tournis. Rien qu’en bureaux,
7 000 000 de m² sont disponibles à la commercialisation dont les 2/3 sont du neuf/restructuré et dont plus de 6 000 000 se situent à Paris et 1ère Couronne (3 000 000 de m² étant concentrés dans les Hauts de Seine). L’excès de construction de bureaux avoisine 7 000 000 de m² depuis 2002. Cet excès a perduré en 2012 ainsi qu’au cours des 8 premiers mois de 2013.

Et une dizaine de millions de m² sont encore annoncés au cours de la prochaine décennie ! Cette offre d’immobilier d’entreprise (en ce compris les locaux d’activités et les entrepôts) représente désormais près des deux tiers du déficit de logements. Le coût exorbitant induit notamment par la préférence accordée à l’immobilier d’entreprise pendant une décennie, s’est donc accru. La sur-allocation de droits à construire en faveur de l’immobilier de bureaux est constante depuis 2002.

Le logement souffre, au contraire et de façon récurrente, d’une sous allocation de droits. La conséquence sur les prix et loyers est frappante. Le prix de vente et les loyers des bureaux neufs et anciens ont significativement chuté entre 2008 et 2012 alors que ceux des logements continuent de bien résister en dépit d’un contexte économique très difficile.

Plusieurs raisons peuvent expliquer ce dérèglement global du marché immobilier dont, notamment, la banalisation de l’actif logement. Le déficit de logements résulte principalement, depuis le début des années 2000, d’un détournement massif de droits à construire au profit de l’immobilier d’entreprise pour des raisons essentiellement financières et fiscales. Progressivement déconnecté de l’évolution des besoins des ménages, l’actif logement s’est pour une large part dématérialisé. Hors social, il est devenu un produit financier banalisé, comparé à d’autres actifs jugés plus rentables (dont bureaux, entrepôts,…) et tout aussi dématérialisés.

Autre raison de ce dérèglement, le foncier qui est un produit hors marché aux mains de pouvoirs politiques décentralisés. Les maires, qui détiennent le pouvoir de construire depuis les réformes de la décentralisation entamées dans les années 80, ont été, pour nombre d’entre eux, aveuglés par les promesses de créations d’emploi, d’amélioration des ressources fiscales et de l’image de leur commune que pouvait induire l’implantation d’immobilier d’entreprise. Cette cécité adjointe à l’absence de coordination efficace entre collectivités locales et d’un contre-pouvoir puissant a contribué à accroître le déséquilibre entre immobilier résidentiel et d’entreprise.

Le rôle des agents immobiliers spécialisés en locaux d’entreprise a également causé le dérèglement global du marché immobilier. Le discours très accommodant de quelques grands agents immobiliers, a influé négativement sur l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise francilien. Maîtrisant l’information, ces agents ont diffusé, pendant plusieurs années, des messages d’encouragement en faveur de la production tout en minimisant les dérèglements de plus en plus flagrants et conséquents du marché.

Des solutions de sortie de crise sont possibles. Certaines mesures gouvernementales prises récemment vont dans le bon sens, d’autres non. Le passé peut utilement nous éclairer : en cinq ans à Paris, de 1994 à 1998, ce sont plus de 6 500 logements qui ont été créés grâce à la transformation de locaux non résidentiels.