Commerce
Point de vue de Jérôme Le Grelle, Convergences-CVL

Pour les rez-de-chaussée commerciaux, l’objectif n°1 de l’aménageur devrait être la réduction du risque

Implanter du commerce dans un nouveau quartier est un exercice connu pour sa complexité. Une idée a fait son chemin : il est bon qu’un même propriétaire acquière l’ensemble des commerces et en assure une gestion globale. Bien que répartie au rez-de-chaussée de différents immeubles, l’offre est alors appréhendée comme celle d’un ensemble commercial, avec les méthodes des foncières spécialisées. La collectivité peut négocier un programme, des conditions, un phasage avec un interlocuteur unique.

Dans ce cas très favorable, la grille tarifaire est alors modulable en fonction des activités, les commerces de bouche bénéficiant par exemple de loyers plus faibles que les enseignes de prêt-à-porter. Les loyers peuvent être allégés au démarrage de l’activité. Le gestionnaire mettra en place une politique d’animation et de communication, à laquelle tous les commerçants participeront. Il sera aussi le garant de la pérennité de l’offre, assurant dans la durée une recommercialisation pertinente et de qualité.

Cette configuration est idéale, mais quand il s’agit de passer de la théorie à la pratique et de trouver ce fameux investisseur gestionnaire, deux obstacles surgissent. Le premier est la quasi absence d’acteurs intéressés capables d’intervenir dès la conception et d’apporter à la fois le financement et l’expertise en gestion. Le second est le risque que présentent ces opérations : non seulement leur rentabilité est par nature progressive, mais elles sont aussi les “victimes” privilégiées de postures idéologiques ou de compromis qui les fragilisent. Concurrence mal évaluée, programmation surdimensionnée, refus de moyenne surface alimentaire, absence délibérée de parkings, linéaires discontinus, locaux inadaptés, etc. tout ceci finit par handicaper visiblement le programme commercial et éloigner l’investisseur.

Face à ce double obstacle, faut-il recommander à la collectivité de créer elle-même une structure de portage dans l’intention de revendre les murs commerciaux au bout de 5 à 10 ans d’exploitation ? Oui évidemment, mais à condition, dans son propre intérêt, de tout mettre en œuvre pour limiter le risque d’échec ou de contre-performance du commerce. Car tant que le commerce restera le parent pauvre de la réflexion urbaine, l’investisseur unique, privé, public ou mixte, ne saurait être la panacée. Au contraire, puisque son épanouissement est notoirement plus délicat que celui du logement ou du bureau, ses concepteurs devraient se montrer inflexibles sur les conditions de son implantation. Il n’en sera que plus facile de trouver un investisseur… si possible unique.