Logement
Point de vue de Denys Brunel, Chambre des Propriétaires

Situation de l'immobilier : un marché catastrophique

Denys Brunel, président de la Chambre des Propriétaires, analyse les chiffres du ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie sur la construction de logements en France entre septembre et novembre 2013.

Selon les chiffres du Ministère, les mises en chantier de logements neufs sur les 12 derniers mois glissants sont inférieures à 300 000. Le nombre de permis de construire dans le neuf a chuté de 17 % (sept-nov. par rapport à même période an passé). Le dispositif Duflot ne décolle pas. Les transactions dans l'ancien sont aussi à un niveau très faible. En un mot, l’état du marché est catastrophique.

Les investisseurs institutionnels ont quitté le logement et les particuliers sont en train de suivre le même chemin pour plusieurs raisons : la hausse de la fiscalité et diverses mesures qui ont fait tomber les rendements à un niveau très faible ; les perspectives de plus-values sont inexistantes ; les mesures de la loi Alur qui sont pour la plupart défavorables aux propriétaires ; le climat économique général.

On note que certains investisseurs se tournent désormais vers le professionnel (bureaux, commerces, entrepôts ....). D'autres investissent dans le locatif  à l'étranger (Etats-Unis, Allemagne, Espagne, etc...), où ils trouvent à la fois des perspectives de plus-values et des rendements meilleurs et protégés. Enfin, plusieurs d’entre eux sont aujourd’hui en position totalement attentiste.

Le problème clé est la pénurie de logements dans les grandes agglomérations, qui n'est pas du tout résolue. Au contraire, il s'aggrave! 2013 sera l'une des pires années en termes de production de logements neufs depuis 1945. 2014 ne s'annonce pas meilleur, avec un danger de remontée lente des taux sur le 2e semestre qui serait un facteur négatif supplémentaire. Par ailleurs, l'impact des prélèvements fiscaux se fera sentir sur les particuliers.

L'Etat subit une baisse sensible des recettes de TVA et on va constater un gros écart sur ce poste par rapport au budget. La défaillance du logement contribue à cet écart (la production de logements elle même, mais aussi tous les intermédiaires : agences et divers intervenants. Les ventes de meubles et d’équipements du foyer sont également impactées par le bas niveau du marché immobilier).

Les collectivités locales sont en proie à une baisse de leurs recettes au titre des droits de mutation (malgré la majoration des taux) et seront tentées, les élections municipales passées, de la répercuter sur d'autres impôts, effectuant ainsi une nouvelle ponction sur le pouvoir d'achat.

Enfin, l'ensemble des professions citées ci-dessus subit une baisse de l'emploi contribuant à la hausse du chômage avec toutes les conséquences que l'on connait.

Un pacte de responsabilité dans le domaine du logement ferait repartir l'investissement locatif, qui est la seule voie possible, puisque l'Etat impécunieux ne peut pas compenser par ses budgets la défection du secteur privé.

Ce pacte reposerait sur quelques aménagements de la loi Duflot de manière à redonner confiance aux investisseurs : GUL, administration des loyers, responsabilisation du locataire. En ce qui concerne la GUL, notre proposition est une assurance payée à 50-50 par le propriétaire et le locataire, obligatoire, mais librement choisie par le propriétaire auprès du marché.

Cette assurance garantirait les accidents de la vie, les autres cas seraient ou non assurés librement par le propriétaire. Selon les chiffres de Mme Duflot sur le mécanisme prévu actuellement pour la GUL, l'Etat économiserait 400 M€ par an (davantage selon les spécialistes). En contrepartie, les propriétaires demandent une révision profonde des mécanismes et des délais d'expulsion (ceci est cohérent puisque les victimes d'accidents de la vie seraient protégées).

Le pacte reposerait aussi sur une avancée nouvelle concernant les possibilités de surélévation dans les grandes villes. Il comprendrait également deux avantages fiscaux. Sur les plus-values (ce qui contribuerait à débloquer le marché et enverrait un signal positif aux propriétaires), il faudrait revenir à une exonération au bout de 15 ans et prévoir une large exonération en cas de réemploi dans le logement.

Concernant une amélioration des déductions fiscales en cas de plan d'économies d'énergie, les propriétaires ou copropriétaires qui s'engageraient (par exemple sur 5 ans) sur un plan avec des dépenses annuelles pour aboutir à une baisse très sensible des dépenses d'énergie seraient "récompensés" fiscalement.

Enfin et c'est très important, le pacte doit reposer sur un engagement de stabilité législative et fiscale durant plusieurs années.