Logement
Point de vue de Denys Brunel, Chambre des Propriétaires

L’année 2013 restera comme l’une des plus noires pour le secteur de la construction depuis 1945

Denys Brunel, président de la Chambre des Propriétaires, analyse les chiffres de l’immobilier pour l’année 2013 et émet des idées pour améliorer la situation.

En ce début d’année, les Français sont abreuvés de chiffres sur l’immobilier. Les réseaux d’agences rivalisent d’images optimistes pour démontrer à quel point l’époque est une aubaine pour le secteur. « Les prix baissent, mais pas trop. De la sorte, c’est une chance pour les primo accédants, sans que les vendeurs soient lésés ».

La Chambre des Propriétaires a le regret d’apporter une note discordante à ce concert lénifiant. A Paris et en Ile-de-France, les volumes de ventes entre août et octobre 2013 ont certes observé une amélioration par rapport à la même période en 2012. Le nombre de transactions a augmenté de 11 %. Sauf que comparés à 2011, les chiffres font apparaître un recul de 4 %. La baisse est même de 16 % par rapport à une période de marché dynamique.

De même, les prix oscillent dans un couloir étroit qui semble résister à la baisse. Le prix des appartements a baissé de 1,5 % et celui des maisons de 0,8 %. Mais là encore, le volume de ventes est trop faible pour que soient tirées des conclusions probantes. En tout cas, le prix du mètre carré à Paris s’établit désormais à 8 420 €.

Les chiffres de la construction sont de loin les plus inquiétants. En un an, le nombre de permis a chuté de 15,7 % et celui des mises en chantier de 6,2 %. L’année 2013 restera comme l’une des plus noires pour le secteur depuis 1945.

Cette morosité traduit le sentiment de confiance perdue, communément partagé. Les institutionnels ont déserté le terrain, mais les particuliers leur ont emboîté le pas. Ils ne veulent plus investir et ils ont au moins trois bonnes raisons pour cela.

D’abord, l’aggravation de la fiscalité a laminé les rendements. Ensuite, la conjoncture et le gouvernement ont fait disparaître les perspectives de plus-values. En troisième lieu, les nouvelles mesures législatives sont majoritairement défavorables aux bailleurs, au bénéfice des locataires.

Les acquéreurs potentiels sont soit dans l’attentisme, en attendant de connaître les détails de la nouvelle donne fiscale. Ou alors, ils désertent l’activité du logement pour celle, plus sûre à leurs yeux, des commerces et des bureaux.

Et puis, une population non négligeable procède désormais à ses investissements locatifs hors de nos frontières : en Espagne, en Allemagne, aux Etats-Unis. Elle y retrouve les rendements souhaités, en plus de perspectives de plus-values à la revente.

Les statistiques les plus fiables ne rendront jamais assez compte de ce sentiment diffus de défiance. Or tant que ce dernier restera dans les esprits des particuliers, le redémarrage sera impossible.

La réponse à la crise réside pourtant dans l’attitude des investisseurs individuels. Eux seuls peuvent agir, car l’Etat est désormais trop impécunieux pour supporter à lui seul une relance. Le rôle des pouvoirs publics est en revanche de restaurer la confiance. Il leur suffirait d’envoyer deux signaux forts en direction des propriétaires et des copropriétaires.

D’abord en respectant pendant plusieurs années un moratoire sur la législation et la fiscalité, de manière à installer une règle du jeu claire et stable. Ensuite, en donnant des signes de compréhension vis-à-vis des bailleurs.

En l’occurrence, deux aménagements au projet de loi Duflot seraient particulièrement efficaces. Le premier concerne la Garantie Universelle des Loyers. La Chambre des Propriétaires a maintes fois dénoncé le danger de déresponsabilisation des locataires. C’est pourquoi elle préconise une assurance payée à égalité par le propriétaire et le locataire. Elle serait certes obligatoire, mais le propriétaire pourrait la choisir librement parmi l’offre existante sur le marché.

Elle garantirait obligatoirement les accidents de la vie. Pour les autres cas de sinistres, ils seraient couverts ou non, en fonction de la volonté du bailleur. En contrepartie, les procédures d’expulsion, en particulier celles des délais, seraient aménagées. L’Etat devrait réaliser à ce titre une économie de 400 à 700 Mds€ (selon les estimations), qui pourrait être utilisée à consentir une amélioration de la fiscalité vis-à-vis des propriétaires bailleurs.

Le deuxième aménagement du texte concerne les possibilités de surélévation des immeubles dans les grandes villes. Un premier pas a été fait dans la loi Alur, il faut aller plus loin. Ces deux gestes politiques auraient un impact psychologique considérable. Or, c’est précisément ce qu’il faut pour mettre un terme à la crise de confiance.