Logement
Point de vue d'Emmanuel Clausel, Immobilier Stock Exchange

Le mythe du million de logements manquants

Emmanuel Clausel, président d'Immobilier Stock Exchange, analyse l’état du marché immobilier français.

Il manquerait un million de logements en France. Un chiffre rond et précis, facile à mémoriser et repris sans explication depuis déjà plusieurs années dans les marronniers sur l’immobilier. Chacun peut ainsi facilement se plaindre d’un manque de logement d’autant plus patent que conséquent. Cette faiblesse de l’offre est aussi très utile pour justifier les prix élevés de l’immobilier en France.

Pourtant, ce million est un mythe. Pire c’est une erreur d’appréciation. Certes, la France manque de logement mais il ne s’agit pas d’un stock insuffisant. Il s’agit en réalité d’un flux trop faible de nouveaux logements pour satisfaire les besoins d’une démographie changeante et pallier les faiblesses du parc existant. C’est surtout le résultat des échecs répétés des politiques du logement tant locales que nationales.

Commençons l’analyse par les chiffres de la Fondation Abbé Pierre. Selon les statistiques publiées en avril 2013, 685 000 personnes sont privées de domicile personnel, 2,8 millions vivent dans des conditions de logement difficiles (manque de confort et surpeuplement). Si on y ajoute les personnes en situation précaire et les gens du voyage, ce sont plus de 3,6 millions de personnes qui souffrent de mal-logement.

La Fondation estime à 5 millions, le nombre de personnes en situation de fragilité dans leur logement et donc à un total de plus de 8 millions (12% de la population française) de personnes en situation de mal-logement ou de fragilité dans leur logement.

Pour remédier à ce problème, la solution prônée par la fondation est de construire 500 000 logements par an, un chiffre jamais atteint pas même en 2007 qui a pourtant été une année record avec près de 466 000 mises en chantier. Après avoir chuté à moins de 350 000 logements en 2009 et 2010, la construction a progressé en 2011 pour atteindre 421 000.

Pendant sa campagne, François Hollande déclarait pourtant vouloir combattre la pénurie de logements en mettant sur le marché "un million de logements nouveaux" lorsqu’il serait président. Quant au spécialiste français de l’étude scientifique du marché du logement, Michel Mouillart, professeur à l’Université de Nanterre, il estime le déficit à 1 million de logements.

Comment s’y retrouver entre le nombre de personnes mal (voire très mal) logées, l’évolution souhaitable du parc immobilier, les déclarations politiques et la réalité du terrain ?

La France compte 33,3 millions de logements dont 2,4 sont vacants (pour l’essentiel entre deux habitants). La population est de 64,6 millions, soit 2,08 habitants par logement en moyenne. La population augmente chaque année de 464 000 personnes. Ce qui génère un besoin naturel de 223 000 logements.

Le taux de décohabitation dû aux divorces et séparations est, selon l’Insee, de 0,74% générant un besoin de 229 000 logements supplémentaires. Au total, il faut donc construire chaque année 452 000 logements nouveaux pour seulement satisfaire l’accroissement naturel de la demande tel que constaté depuis 10 ans.

Selon les statistiques du ministère du Logement, sur douze mois cumulés à fin novembre 2013, le nombre de permis de construire (hors travaux sur bâtiments existants) a diminué de 15% par rapport à la même période 2011/2012, avec seulement 377 000 logements autorisés, un nombre qui vient amplifier le retard accumulé depuis des années.

La première explication de ce déficit est le manque, voire l’absence totale, de politique locale. La France, pays jacobin et centralisateur, peine à s’imaginer en dehors des centres villes au foncier saturé.

De façon plus profonde, et plus grave, la faiblesse de la construction témoigne de l’échec des politiques d’incitation. Les dispositifs se succèdent (Perissol, Demessine, de Robien, Borloo, Besson, Scellier, Girardin, Le Censi Bouvard, Statut LMNP…) sans pour autant parvenir à inciter les Français à placer leur abondante épargne dans le logement neuf.

Dernier avatar de ce cadre réglementaire, les nouveaux mécanismes d’imposition des plus-values immobilières qui pénalisent la revente de terrain à un promoteur.

En attendant, près d’un quart de l’accroissement naturel de la demande de logement n’est pas satisfaite et 8 millions de personnes sont mal logées en France. Le défi est considérable et les chiffres sans appel : la France ne manque pas d’un million de logements, elle doit construire chaque année au minimum 500 000 nouveaux logements et conserver ce rythme tant que les facteurs démographiques resteront constants.

Logements sociaux ou privés, réhabilitation, construction ou transformation, nous sommes loin du compte. Les solutions sont à trouver à tous les niveaux. Au plan national avec des dispositifs réellement efficaces et pérennes, au plan local avec une volonté politique affirmée d’aménagement de la ville, au plan économique avec des investissements et des emplois, au plan de l’entreprise enfin dans un cadre de développement positif et volontariste.