Logement
Point de vue de François Gagnon, ERA France

La GUL… peut en cacher une autre

François Gagnon, président d’ERA France et d’ERA Europe, analyse la nouvelle version de la garantie universelle des loyers introduite par le projet de loi Alur.

C’est cette semaine que le Sénat examine en deuxième lecture le projet de loi Alur, et sauf surprise de dernière minute, les sénateurs devraient voter l’article 8 sans le modifier sur l’essentiel.

La GUL (garantie universelle des loyers), après bien des atermoiements va voir le jour, bien différente d'ailleurs de celle qu'avait imaginée Cécile Duflot à l'origine. Quelle est la nouvelle configuration, sous réserve de la fin du parcours législatif ?

Une garantie socle voit le jour, gratuite pour le bailleur comme pour le locataire, qui couvrira 18 mois d'impayés de loyer, sans doute avec une franchise. La base de remboursement sera le loyer médian majoré tel que défini par les observatoires locaux des loyers qui se mettent en place.

Cette couverture minimum pourra être complétée par des options vendues par les assureurs, qui pourront en outre continuer à distribuer des produits de garantie totalement privés. Enfin, la caution reste un moyen de sécuriser la relation locative au plan financier.

L'instauration de cette garantie socle gratuite appelle plusieurs observations. La ministre est d'abord partie de l'idée de faire payer propriétaire et preneur, qui a paru à juste titre bien inopportune. L'estimation du coût, qui plus est flottante au possible, entre 300 M€ et 1 Md€, a inquiété jusque dans les rangs de la majorité.

Au prix d'une captation des fonds d'Action Logement et d'une ponction du budget du logement, le financement sera assuré. On notera que ce qui est présenté comme la gratuité est juste l'utilisation de l'argent des entreprises et des contribuables...

On notera enfin que l'étude d'impact réalisée par l'inspection des finances se fonde sur des hypothèses de sinistralité peu fiables par construction : elles sont le fruit d'une extrapolation de taux constatés sur des effectifs réduits, ceux de la GRL (garantie des risques locatifs) et des couvertures privées, soit environ 15% des locations.

La GUL, produit populaire, dont la notoriété sera assurée par la mention obligatoire dans tous les baux (puissante promotion n'ayant apparemment pas suscité de réactions) concernera très vite un nombre bien plus important de contrats.

L'aléa moral, à savoir l'incitation à ne pas payer le loyer du fait de l'existence de l'assurance, sera majoré par la publicité faite à la GUL. Le rapport sinistre à prime se dégradera rapidement, faisant du dispositif le tonneau des Danaïdes.

Deux choix se présenteront alors au gouvernement et à l'agence qui en assurera le pilotage: réduire les garanties, par exemple la durée d'indemnisation ou la quotité de loyer remboursée, mais aussi rendre la GUL payante. Au demeurant, la première option et la seconde peuvent se succéder.

En clair, la générosité de la GUL cache des failles qui la rendront très vite ruineuse. On peut seulement s'étonner que la ministre de l'Egalité des Territoires et du Logement soit restée sourde aux démonstrations et que les bonnes intentions aient tenu lieu de réflexion. Le pire est à venir. Un train peut en cacher un autre.

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