Logement
Point de vue de Xavier Lépine, La Française

Pour une politique de l’offre... de logements

Le Grand Paris, se construit... mais moins vite que le déficit de logements. Les déclarations de tous ordres et bords comme les projets d’infrastructures se multiplient ; 70 000 logements supplémentaires par an est le défi posé et tout un chacun d’invoquer la rareté du foncier, la lenteur des procédures, les recours abusifs, la décentralisation (1981) des permis de construire aux mairies (maire bâtisseur, maire battu). Et si l’on osait le politiquement incorrect pour résoudre ce paradoxe que le prix de vente étant déconnecté des loyers et donc de la capacité des ménages, la logique voudrait que l’on créé un choc d’offre pour faire baisser le prix du foncier ?

Il est pourtant quelques évidences qui, remises en cause, concourraient à réduire singulièrement le problème. Le déficit de foncier trop souvent invoqué est, pour partie, le résultat d’une politique aujourd’hui inadaptée.

La Région Parisienne, est la plus grande zone de bureaux d’Europe, avec 52 millions de m2... dont 8 % de taux de vacances, soit 4,2 millions de m2, l’équivalent de 50 à 70 000 logements (une année de "déficit de logement") qui ne peuvent être transformés pour des raisons purement politiques qu’on peut résumer en deux grandes "familles" :

Le logement social d’une part, les politiques financières et ou électorales des municipalités d’autre part.

La loi sur les logements sociaux, élevée en dogme et de façon rigide, a un impact sur l’insuffisance de logements, comparable à ce qu’aurait un SMIC à 4 000 euros sur le taux de chômage !

Transformer un immeuble de bureaux vide de 10 000 m2 se traduit immédiatement en 15 % de pertes de surfaces pour le reconfigurer ; et s’il fait plus de 1 000 m2, c’est ensuite 25 % de logements sociaux, il ne reste plus que 6 300 m2 en logements libres sur lequel il faut faire porter le coût de restructuration de l’ensemble... et qui deviennent donc inabordables pour le pouvoir d’achat des ménages. La décision du propriétaire est donc vite prise, il maintient en bureaux, les restructure et l’immeuble de bureaux d’à côté, plus vétuste et non conforme aux normes se vide.

Deux exemples : un immeuble de bureaux à Bagneux de 10 000 m2 valorisé dans les comptes d’une foncière à 15 M€ qui nécessite 2 500 € de travaux par m2 permettrait un prix de vente de 4 700 €/m2 s’il n’y avait pas l’obligation de logements sociaux et donc une transformation... qui ne peut ainsi avoir lieu. Un immeuble de bureaux Haussmannien parisien vide qui, anciens logements, ne subirait pas de perte de conversion lors d’un retour à sa destination d’origine : 3 000 m2 valorisé à 20 M€
(6 500 €/m2), majoré des travaux de reconversion, des intérêts etc.. soit 2 000 €/m2 et qui peut se vendre à 9 500 € du m2, soit 3 M€ de profit potentiel sur 2 ans pour une prise de risque de 25,5 M€. Un promoteur prend ce risque, sauf s’il doit céder 25 % en logements sociaux et rêver vendre sur la base d’un prix de 11 000 €/m2 en logement libre pour juste équilibrer l’opération... et là aussi l’immeuble restera en bureaux !

La réponse adéquate d’un "monde moins politisé" est pourtant évidente : réduire à 10 % le quota de logements sociaux sur les transformations de bureaux en logements, n’imposer cette règle qu’au-delà d’une certaine surface, autoriser une densification par la surélévation de l’immeuble (hors Paris), ne pas forcément imposer les dernières normes en cas de reconversion, donner la faculté au propriétaire de ne pas renouveler les baux commerciaux à l’échéance en cas de reconversion, adapter le quota de logements sociaux en fonction de la réalité locale. Le choc de simplification n’est sur le papier pas bien compliqué.

Le deuxième frein à la construction se situe au niveau local et il est politique et financier :

Dans les municipalités de "gauche", les taxes foncières moyennes sont inférieures à 200 € par habitant... contre 1 500 à 2 000 € de "taxes professionnelles" et divers revenus générés par un emploi dans un bureau. Le calcul est vite fait. Par ailleurs tout projet d’habitation, qui comporte 75 % de logements non sociaux, entraîne par définition un risque de gentrification de la population et donc un risque politique pour une municipalité "rouge". Je tiens la liste à la disposition du lecteur !

Dans les municipalités de droite, les 25 % de logements sociaux ne sont souvent pas bien perçus par l’électorat local et les redéveloppements de zone anciennement industrielles (comme celle du Trapèze à Boulogne) imposent également... de ne pas retenir les projets de transformation de conversion de bureaux dans les appels d’offres municipaux.

Là également, la réponse est politique et administrative : redonner au préfet de région le droit d’arbitrer sur des projets lorsque les pourcentages de logements sociaux dépassent déjà un certain seuil.

L’enfer est pavé de bonnes intentions paraît-il, en tout état de cause il a créé une pénurie de logements qu’ils soient sociaux, intermédiaires ou libres. Peut-on s’attaquer aujourd’hui à la vache sacrée du logement social pour créer un choc de l’offre et abaisser globalement le coût du foncier ? Il est clair qu’un rendement "normal", i.e. 4 à 5 %, reposant également sur une compatibilité avec les revenus des ménages, attirerait immanquablement les investisseurs et concourrait également à la création du cercle vertueux qui nous fait tant défaut actuellement.