Commerce
Point de vue de Jérôme le Grelle, Convergences-CVL

Portefeuille immobilier commercial : attention aux pseudo-niches

Les emplacements prime continuent de se vendre au prix fort, à Paris comme en régions. Investisseurs et enseignes se les arrachent, leur convergence de vue maintenant les prix au plus haut : celui de leur sécurité dans un monde incertain.

Pour les investissements prime, que l’occupant soit Louis Vuitton ou Mc Donald’s n’a qu’une importance relative : la valeur de l’immobilier suffit en général à sécuriser l’investissement. Mais plus on s’éloigne de cette niche étroite, plus la valeur dépend de l’exploitant. Si telle enseigne installée dans un emplacement quelconque vient à quitter son local, c’est probablement qu’il a perdu de son efficacité commerciale : difficile à louer, cet actif verra sa valeur baisser et dans les cas extrêmes tendre vers zéro.

Conscients de cette dualité immobilier / exploitation, nombre de gestionnaires de fonds d’investissement sélectionnent leurs actifs suivant des critères également commerciaux. À y regarder de près toutefois, ces critères s’appuient souvent sur des idées en vogue, telles que “le low cost, les nouvelles tendances de la consommation …”. Ces notions, parfois vagues, renvoient souvent à des réalités extrêmement diverses ; elles ne sauraient constituer une niche, encore moins une stratégie. Les portefeuilles créés sur de telles bases risquent de n’être qu’un assemblage hétéroclite.

Il faut se garder des mots magiques (cf. les incertitudes actuelles du discount, après les grands discours sur son inéluctable développement) et leur préférer une vraie analyse des perspectives de croissance des marchés de consommation mais aussi et surtout, celle de la solidité et du dynamisme du commerçant et de son secteur d’activité. Ainsi, cibler certaines activités ou acquérir le portefeuille de telle ou telle enseigne est une bonne approche, à condition de comprendre les stratégies d’implantation et de vérifier la qualité des réseaux et de chaque magasin.

Enseigne et investisseur gagneraient d’ailleurs à mieux se connaître pour mieux travailler ensemble. L’une cherche à développer son réseau, l’autre son portefeuille. L’une veut pouvoir facilement quitter un point de vente pour un meilleur emplacement, l’autre souhaite anticiper les mouvements pour mieux les préparer et sécuriser ses résultats. A partir d’une certaine taille de parc, qui permet de limiter et lisser les effets des périodes de vacance, une stratégie partenariale de développement est sans doute une bonne solution.

Sans aller forcément jusque là, il faut se rappeler que, sauf cas particulier, c’est la valeur du commerçant qui fait celle de l’immobilier commercial. L’analyser requiert une expertise particulière qui, dans le contexte de mutation profonde que le commerce est en train de vivre, est plus que jamais indispensable.