Logement
Point de vue de Philippe Taboret, Cafpi

L'atout des taux

Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, livre son analyse sur l’évolution des taux dans les mois à venir.

La période immobilière est marquée par le doute des acteurs, les ménages en tête, les entrepreneurs eux-mêmes et jusqu'aux pouvoirs publics. Ils roulent entre deux bords, le pessimisme et l'optimisme, sans bien voir quels facteurs sont à l'œuvre en ce début d'année 2014. Les commentaires sur l'évolution des taux d'intérêt n'échappent pas à cette confusion, alors qu'il s'agit d'un élément déterminant pour prédire la vigueur du marché du logement dans les prochains mois.

La plupart des observateurs partent d'un raisonnement rassurant, mais faux : les taux, après une légère remontée, sont repartis à la baisse restant inférieurs à 3 % sur 10 ans et à 4 % sur 25 ans, et on n'imagine pas que la tendance s'inverse, en pensant que les Etats et leurs banques centrales auront à cœur de soutenir la croissance.

D’ailleurs, la BCE a, jusqu’à présent, fait une politique très accommodante, qui devra être poursuivie pour faire revenir la croissance. On éloigne ainsi de quelques mois les risques de hausse, sans toutefois les annuler. Dans ce contexte, les taux, certes, restent stables, et ce, malgré que les indicateurs de marché présentent une situation anachronique, et non viable à terme : une croissance mais sans inflation, voire avec une menace de déflation.

Mais il ne faut pas arrêter là l’analyse. C'est oublier le changement de politique monétaire de la FED, qui constatant le redressement de l'économie américaine a décidé de réduire son soutien dès que possible, notamment à la première embellie significative du marché de l'emploi. La remontée des taux longs en France semble par voie de conséquence inéluctable dans quelques semaines.

Dans ce contexte, profiter du levier de resolvabilisation le plus puissant que sont les crédits immobiliers peu chers est opportun et urgent. Ils ont conduit à une baisse de l'effort des accédants en équivalent d'années de revenus nets: au-dessus de 5 ans en 2012, l'indicateur est en ce début de 2014 de 3,77 années.

On note également que la négociation avec les établissements prêteurs s'est compliquée ces derniers mois, favorisant les emprunteurs qui recourent aux services d'un courtier tel que Cafpi : en moyenne nous offrons à nos clients des taux de 0,26 % meilleurs que ceux auxquels ont droit les ménages qui ont directement affaire aux banques. Notre savoir-faire et notre puissance de feu garantissent même en ce mois de janvier des taux en retrait par rapport à la fin de 2013, de l'ordre de 2,55 % sur 10 ans et 2,82 % sur 20 ans.

Un second événement est passé sous silence par la plupart des observateurs, alors qu'il a déjà eu un impact marquant sur la distribution du crédit en 2013 et que ses effets vont s'accentuer en 2014: l'entrée en vigueur progressive des critères prudentiels de Bâle III, qui contraignent les établissements financiers à détenir plus de fonds propres pour le même niveau d'encours de crédit. Ces critères visent à sécuriser le système bancaire, et donc les emprunteurs.

Pour autant, les prêteurs ont désormais par obligation règlementaire un regard plus strict sur l'équilibre entre leurs ressources et les prêts accordés, et sont enclins à durcir leur lecture des dossiers pour accorder des crédits et allonger les délais d’accord. Là encore, Cafpi a une aptitude à négocier avec ses partenaires bancaires dans une relation de confiance qui atténue largement les conséquences des nouvelles contraintes prudentielles, et son efficacité sera sans nul doute plus appréciée encore en 2014 par les emprunteurs, qu'ils soient primo-accédants, accédants ou investisseurs.

En somme, l'achat immobilier bénéficie ces mois-ci d'une conjonction d'astres favorable, que les familles et les individus qui ont projet d'acquisition doivent mettre à profit. Même si des prédictions professionnelles considèrent qu'un durcissement des conditions de crédit entraînerait en compensation une correction des prix, on sait quel aléa pèse sur cette hypothèse... On sait en tout cas, parce que le passé l'a démontré, que le délai entre une dégradation des taux ou de la distribution et la modération des prix peut être long. Mieux vaut tenir que voir venir: la sagesse populaire s'applique ici parfaitement.

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