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Friches industrielles : le marché à 6 Mds€

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Aujourd'hui, les friches industrielles sont une épine dans le pied de certaines entreprises et un marqueur négatif pour nombre de territoires. Demain, elles pourraient devenir un levier économique pour les uns, d'attractivité pour les autres. C'est une étude inédite, menée par Anne-Céline Cambier pour le compte des entreprises LandForse et Valgo spécialisées dans les friches polluées, qui l'affirme : la réhabilitation des friches industrielles en zone urbaine est un marché qui pèse... 6 Mds€.

Un état des lieux d'abord. Les friches industrielles pullulent en France et ne cessent de progresser ces dernières années : l'observatoire de l'emploi et de l'investissement Trendeo a enregistré plus de 1 000 fermetures d'usines entre 2009 et 2012. On chiffre entre 5 000 et 10 000 hectares la réserve foncière de friches industrielles situées en zones urbaines. En retenant une hypothèse médiane de 7 500 hectares en friche (celle retenue par la base de données européenne Corine Land Cover) et sur la base d'un prix moyen du terrain à bâtir en zone urbaine de 85 €/m², le marché de la réhabilitation des friches industrielles se chiffre autour de 6 Mds€. "Si l'on prend comme hypothèse une marge brute de 50 % sur le prix de vente pour ces sites, cela signifie que le prix de revient, c'est-à-dire le montant total des capitaux nécessaires à la réhabilitation de ces sites, s'élève à environ 3 Mds€", précise l'étude.

Quelles sorties possibles ? Le contexte macro-économique ne plaide pas aujourd'hui en faveur d'une réhabilitation au profit d'autre activités économiques. Au contraire du logement qui apparaît comme la première destination tant le déficit y est important. C'est le scénario proposée par Anne-Céline Cambier : 1 million de logements manquant dans les 10 prochaines années face à un potentiel de construction de 2 millions sur les friches industrielles en zones urbaines. Sur le papier, on répond 20 ans de besoins ! Et pour les plus sceptiques qui doutent de l'adéquation territoriale entre les besoins et le potentiel de réhabilitation, l'étude souligne que pour plus du tiers des 2 200 unités urbaines de la France métropolitaine, le taux de couverture des déficits en logements est supérieur à 1.
Alors que manque-t-il pour passer à l'action ? Le frein législatif a été levé. La loi Alur, critiquée et critiquable sous toutes les coutures, a débloqué la problématique du recyclage des friches industrielles en sortant du principe "pollueur-payeur" qui paralysait tout initiative des industriels en cas de cessation d'activité ou de cessions d'anciens terrains. La nouvelle législation clarifie les responsabilités en matière de pollution des sols, favorise la reconversion vers une usage résidentiel, sécurise les transactions immobilières par une obligation d'information des acquéreurs et locataires et surtout légalise la pratique où un tiers aménageur, promoteur ou investisseur vient se substituer à l'ancien exploitant pour réhabiliter le site.

C'est un partenariat win-win-win qui est possible. Gagnant pour les entreprises qui peuvent y trouver une voie de sortie et même de valorisation de leurs anciens sites. Gagnant pour les élus qui peuvent y trouver une réserve foncière pour répondre au besoin de plus en plus criant de logements, tout en évitant l'étalement urbain si coûteux en termes d'infrastructures et en ressources naturelles. Un hectare de terrain réaménagé à des fins résidentielles, c'est 4 hectares de terrains verts protégés selon une étude de Minnesota Brownfields. Gagnant enfin pour les professionnels immobiliers qui peuvent y trouver un nouveau terrain de jeu pour concrétiser leurs projets. L'immobilier, une industrie qui, elle, est en voie de développement.