Logement
Point de vue de Patrick Chappey, Gererseul.com

5 conseils pour réussir son investissement dans le neuf

Patrick Chappey, fondateur de Gererseul, dévoile quelques règles à l’adresse des acquéreurs pour qu’ils réalisent le meilleur investissement possible.

Investir dans le neuf ? Pourquoi pas, évidemment, dans la mesure où cette catégorie de biens comporte des avantages certains : pas de gros travaux à prévoir dans les premières années, normes respectées dans tous les domaines (électricité, isolation, accès handicapés...), etc. Le dispositif fiscal en vigueur (Alur), bien que moins attractif que certains de ses prédécesseurs, présente aussi l’avantage d’exister et d’aider les investisseurs à faire baisser leur note d’impôt.

Attention, toutefois, à ne pas se tromper d’investissement ! Les déboires d’épargnants, qui ont fait les titres de la presse, par le passé, appellent à la prudence et au respect de quelques règles de base, et de bon sens. Ainsi, lorsqu’un investissement sur plan (quasiment toutes les ventes de logements neufs se font aujourd’hui en VEFA) est proposé, il est bon de ne pas oublier de vérifier que l’immeuble est vendu simultanément à des investisseurs et à des accédants à la propriété. En général, c’est le cas lorsqu’il y a un bureau de vente implanté sur le terrain. En effet, les immeubles « réservés » aux investisseurs sont à éviter . Ils se dégradent plus vite (les études montrent que les propriétaires occupants prennent mieux soin des parties communes que les locataires) ; il existe un risque que tous les logements soient mis en vente en même temps, au terme de l’avantage fiscal ; ils sont parfois vendus plus chers au m²…

Deuxièmement, il vaut mieux se déplacer sur le site de la future construction. Certes, l’immeuble n’est pas encore construit, mais le but n’est pas de contrôler la qualité des matériaux… Il s’agit surtout, là, d’étudier la situation géographique du futur immeuble et de son environnement. Est-il dans un quartier dynamique ? Bien desservi par les transports ? Et toute autre question que se poseront de futurs locataires…

Un petit tour à la mairie de la commune aidera aussi à voir s’il y a des projets importants prévus près du site de l’immeuble et qui pourraient impacter sa valeur, à terme. Cela peut être positif (projet de faculté ou de centre commercial, par exemple) ou négatif (déchetterie ou autre…). Enfin, la mairie doit aussi être en mesure de fournir le nombre de permis de construire déposés par des promoteurs : trop d’immeubles en construction sur un même quartier, en même temps, peut signifier des difficultés de location à la livraison…

Troisième conseil, il est préférable de faire une rapide enquête auprès des professionnels immobiliers du secteur (agents immobiliers, notaires…) pour se faire une idée précise du dynamisme du marché locatif et des prix pratiqués. Certains commerciaux sont, en effet, parfois un peu trop optimistes sur le niveau des loyers… en prenant systématiquement en compte les loyers plafonds des dispositifs fiscaux en vigueur, alors que ces loyers sont parfois supérieurs au marché !

Quatrièmement, il vaut mieux demander des simulations financières « réalistes » qui intègrent le loyer de marché (cf ci-dessus), des charges de copropriété et une revalorisation nulle (0) de la valeur de l’immobilier sur les 10 premières années… (qui peut le moins peut le plus !)

Enfin, il convient de vérifier que le promoteur a les reins solides financièrement et une bonne réputation sur le plan de la qualité de la construction.

Une fois ces vérifications de bon sens faites, il ne faut pas hésiter ! L’immobilier reste un actif incontournable.

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