Juridique
Point de vue de Alexia Robbes et Pierre-Marie Ouchet, Baker & McKenzie

Vers une extension des préemptions en cas de cession de parts de SCI ?

Par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), le législateur a souhaité renforcer le mouvement initié par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL). Depuis la loi ENL, les cessions (d’abord de la totalité, puis de la majorité) des parts d’une société civile immobilière (SCI) détenant une unité foncière, bâtie ou non bâtie, sont soumises au droit de préemption urbain renforcé. La loi ALUR a ainsi étendu le champ d'application du droit de préemption en cas de cession des parts de SCI et en a modifié le régime, ce qui soulève un certain nombre de questions pratiques.

Une intégration au régime de droit commun

Si la cession des parts de SCI détenant une unité foncière relevait jusqu'à présent du droit de préemption, c'était dans le cadre du mécanisme du droit de préemption renforcé requérant une délibération spéciale et motivée de la commune. Dorénavant, les cessions de la majorité des parts des SCI relèvent du droit commun du droit de préemption urbain, des zones d’aménagement différé et périmètres provisoires, ce qui en pratique aura pour effet d'accroître significativement les situations de cession de parts de SCI qui y sont soumises. Il conviendra dès lors d'ériger la purge du droit de préemption en condition du transfert de propriété des parts de la SCI.

Cession conduisant à une détention majoritaire

La loi ALUR soumet désormais également au droit de préemption toute cession "conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts" d'une SCI. Toute situation par laquelle un associé minoritaire d'une SCI deviendrait majoritaire y sera donc soumise. Ainsi, dans l'hypothèse où, en application d'un pacte d'associés, un associé minoritaire se trouverait, par le jeu de levée d'options d'achat, en position de devenir majoritaire, l'exercice de ces options devra être précédé de la purge du droit de préemption.

Ce nouveau dispositif conduira en outre les co-associés de la SCI à organiser contractuellement les conséquences de l'exercice du droit de préemption en cas de cession par l'un d'eux de sa participation dans la SCI. Dans cette hypothèse, les parties veilleront à ériger l'adhésion au pacte d'associés en condition de la cession des parts de la SCI, ou à tout le moins à annexer à la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) les stipulations du pacte, de telle sorte qu'elles deviennent opposables au titulaire du droit de préemption. En outre, les parties encadreront strictement les règles de liquidité du pacte afin qu'un mécanisme de sortie conjointe permette aux associés restants de se joindre au processus de cession, leur évitant ainsi de devenir co-associés avec le titulaire du droit de préemption.

Valorisation et fixation du prix de cession

Le législateur a introduit un mécanisme permettant au titulaire du droit de préemption de solliciter, dans le délai de deux mois qui lui est imparti, des documents "permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière" (dont la liste sera déterminée par décret) ainsi qu'une visite de l'immeuble. Cette demande interrompt le délai de préemption, qui ne recommencera à courir qu’à compter de la remise des documents, ou selon le cas de la visite ou du refus de visite par le cédant (sans que le délai résiduel puisse être inférieur à un mois). Enfin, l'application des clauses de fixation et d'ajustement du prix des parts (notamment à la hausse) vis-à-vis du titulaire du droit de préemption, pourrait soulever des difficultés. Par définition, seul le prix provisoire sera connu au moment de la DIA. Il sera donc important d'y annexer les mécanismes d'ajustement de prix ainsi que les comptes provisoires de la SCI, et de notifier au titulaire du droit de préemption les éléments d'ajustement du prix lorsqu'ils seront disponibles.