Bureau

Loyers en baisse, marché en hausse

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Une bouffée d’optimisme, teintée d’une relative prudence, souffle sur le marché des bureaux à la lecture des statistiques du premier trimestre 2014. Avec un peu de plus 500 000 m2 placés en Ile-de-France, le marché locatif s’offre un rebond par rapport à un premier trimestre 2013 atone. Vrai ou faux-rebond, c’est selon qu’on préfère voir le verre à moitié plein ou à moitié vide. Certes, la demande placée recule de 4 % d’un trimestre à l’autre, mais la barre psychologique des 2 millions de m2 placés en région parisienne est à nouveau envisageable cette année. Le secteur des moyennes surfaces – 1 000 à 5 000 m2 – souffre (- 15 % par rapport au 1er trimestre 2013), mais les grandes transactions reviennent avec 16 transactions de plus de 5 000 m2 et même deux de plus de 40 000 m2 ! L’absorption nette – un indicateur qui avait disparu avec la crise – est redevenue positive… mais très légèrement, à peine 60 000 m2, selon BNP Paribas Real Estate. Tout juste de quoi stabiliser l’offre de bureaux franciliens à un peu moins de 4 millions de m2, dont le taux de vacance moyen de 7,5 % cache de fortes disparités : entre 5 % à Paris et près de 14 % à La Défense, et un nouveau point d’alerte avec le Croissant Ouest, terreau naturel de l’immobilier d’entreprise qui voit sa vacance exploser à 13,5 %.

D’aucuns y voient déjà un point bas du cycle en terme de volumes placés. Mais, il est une courbe qu’il va être difficile, sinon impossible, d’inverser cette année : c’est celle des loyers. Pour les uns, les valeurs locatives se sont officiellement stabilisées au premier trimestre 2014 après avoir été corrigées « après avoir été sensiblement ajustées en 2013 ». Pour d’autres, les loyers faciaux « évoluent en ordre dispersé ». La réalité, c’est que les loyers réels sont encore dans le toboggan. Les mesures d’accompagnement se sont institutionnalisées, couvrant tous les secteurs géographiques quel que soit le niveau de l’offre.

Que traduisent ces franchises de loyers ? Avant tout un déficit de demande des utilisateurs. Quand une entreprise recherche des bureaux, elle dispose finalement d’un panel d’offres assez dense sur le territoire francilien, certes de qualité plus hétérogène. Mais cette dernière ne résiste pas au besoin des entreprises de sauver leur marge. Seule une reprise de l’activité économique pourra remettre un peu de carburant dans le marché locatif. En attendant d’arriver à la station d’essence, il faudra piloter au plus fin.

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