Jacques Ehrmann nous refait-il le coup de Mercialys ? Celui d’extraire la valeur de l’immobilier, en conservant le contrôle d’un outil indéfectiblement lié à l’activité première d’un groupe de distribution, le commerce, et en faisant rentrer de nouveaux investisseurs avides d’une classe d’actifs qui a fait ses preuves en termes de performance et de résilience dans un environnement économique morose.
Avec Carmila, la nouvelle foncière de Carrefour, l’ancien patron de l’immobilier de Casino est peut-être en train de réussir là où Carrefour Property a échoué. D’abord, valoriser son immobilier, mais pas n’importe lequel. La vaine tentative de cotation de Carrefour Property s’est heurtée d’abord à la prédominance d’un locataire : Carrefour. Céder les murs d’hypermarchés n’était finalement peut-être pas la bonne option pour externaliser l’incroyable valeur figée dans les comptes. Au mieux, on achetait une obligation indexée sur les performances de Carrefour, dans une fenêtre de tir où le modèle de l’hypermarché vacillait. En reprenant la main sur les galeries marchandes, qui ont fait la fortune de Klépierre sur une décennie, le patron de Carrefour, Georges Plassat, a compris où était le réel potentiel de création de valeur.
Ensuite, faire entrer de nouveaux investisseurs sans perdre le contrôle in fine des actifs intimement liés à l’activité du groupe de distribution. La copropriété est un enfer, sauf si on la structure au sein d’un véhicule ad hoc. Ici, une foncière classique pilotée par une équipe qui comprend et le sous-jacent et le contexte dans lequel il évolue. Jacques Ehrmann a été chercher les anciens de Mercialys, tous logés à des postes clés chez Carmila. Les nouveaux actionnaires de la foncière de Carrefour ne sont que des sleeping partners qui achètent un rendement et un potentiel de création de valeur.
Enfin, in fine, Carmila ressemble à une opération reconquête de Carrefour. Reconquête des galeries commerciales avec l’annonce d’un plan de rénovation de l’intégralité des sites, d’un programme d’extension et d’une refonte de la stratégie de commercialisation auprès de nouvelles enseignes. Reconquête aussi du format de l’hypermarché, malmené mais qui semble finalement résister aussi bien à la morosité de la conjoncture qu’aux bouleversements des habitudes de consommation. Sa future locomotive pourrait être paradoxalement sa bonne vieille galerie marchande attenante. En structurant une offre commerciale alléchante, c’est d’abord du flux supplémentaire que Carrefour va chercher pour créer un « écosystème commercial ». Les cash flows suivront.
