Logement
Point de vue de Marc Gédoux, Pierre Etoile

Réaction aux propositions de Terra Nova pour résoudre la crise du logement

La proposition de retirer aux maires la gestion des plans locaux d’urbanisme (PLU) et des permis de construire pourrait être productive.

Les professionnels de l’immobilier ont subi un certain immobilisme pendant l’année qui a précédé les élections municipales. Nombre de projets se sont trouvés gelés et, plus d’un mois et demi après les élections, beaucoup d’entre eux ne sont pas « repartis ».
Cela a été systématiquement le cas dans les communes où il y a eu alternance démocratique.
Dans ces municipalités, un inventaire de la situation communale doit être présenté aux nouveaux élus, duquel découle un diagnostic particulier sur la situation du logement dans la commune… au terme d’un long processus.

La proposition selon laquelle l’Etat fixerait les priorités du PLU dans les zones tendues, en vue d’encourager les communes bâtisseuses et de pénaliser celles qui pratiquent la rétention foncière, est pertinente.
Mais seulement et seulement si les zones tendues ne visent pas simplement certaines communes, mais qu’elles sont délimitées à l’échelle d’un département (je pense aux départements d’Ile-de-France en particulier).

Pour ce qui est des « pénalités », Terra Nova parle de moduler la dotation globale de fonctionnement (DGF), principale source de financement des collectivités locales, qui devra être conditionnée à la réalisation des objectifs du PLU.

Il est vrai que seules les sanctions pécuniaires sont le corolaire de l’efficacité de l’application d’une telle mesure.
Mais ces sanctions induisent par la suite une inflation des impôts locaux, touchant directement le portefeuille des administrés et, par conséquent, impactant directement la popularité du maire de la commune sanctionnée.

Pour libérer davantage de terrain, Terra Nova propose que l’acquéreur d’un terrain à bâtir soit obligé de construire dans un délai de cinq ans après son achat, faute de quoi, il devra payer une taxe calculée en fonction de la constructibilité maximale du PLU.

Je pense que la mise en œuvre de cette sanction va être coûteuse et difficile à appliquer.
Il sera en effet ardu d’estimer la constructibilité maximale d’un terrain dans un futur proche, puisqu’au plus tard 3 ans après la publication de la Loi ALUR (24 mars 2014) les COS (Coefficient d’occupation des sols) n’existeront plus dans les PLU (la loi ALUR a modifié en ce sens l’article L123-1-5 du code de l’urbanisme).
Seules devront s’appliquer les règles de « gabarits et d’emprise au sol », c’est-à-dire l’application des plafonds de hauteurs, des distances de prospects et de reculs par rapport aux limites séparatives du terrain.
Apprécier la constructibilité maximale va donc nécessiter une étude plus poussée qu’une simple multiplication à partir d’un COS.
Qui va faire cette étude de faisabilité sur chaque terrain visé par la mesure au sein des communes ou des communautés de communes ?
Qui va rémunérer le service instructeur des autorisations d’urbanisme qui en aura la charge ?

Terra Nova propose également l’expropriation du propriétaire à la valeur du foncier non constructible s’il n’obtempère pas, même si ce dernier pourra exiger que la collectivité lui rachète son terrain au même prix.

Mais l’expropriation est une procédure lourde qui nécessite une DUP (Déclaration d’Utilité Publique), donc une enquête publique.
La mesure risque d’être extrêmement impopulaire, surtout quand elle visera de simples particuliers, qui ne sont pas forcément de gros propriétaires fonciers. Je prédis que les maires (dont beaucoup sont sénateurs ou députés) vont être « vent debout » contre cette mesure.

Terra Nova, toujours pour libérer plus de terrains, propose une autre piste : la création d’un nouvel outil juridique permettant de dissocier la propriété du foncier et du bâti. Des organismes publics pourraient consentir sur leurs terrains des baux emphytéotiques de très longue durée (99 ans) et des particuliers à faibles revenus pourraient y acheter des logements sans payer le foncier.

Cette idée n’est pas nouvelle. En 2008, Madame Christine Boutin y avait pensé avec le dispositif du PassFoncier, qui visait dans un premier temps les maisons. Un an après, le dispositif avait été étendu au logement collectif, sans dissocier la propriété foncière. Il a été arrêté trop tôt pour des motifs budgétaires.
Et pourtant, il s’était  montré efficace puisque l’objectif visé avait été rempli : permettre aux exclus de l’accession à la propriété de devenir propriétaires.

Attention néanmoins aux difficultés pour la revente de ce type de bien… Plus l’on s’approche de la fin du bail moins ces logements valent de l’argent.
En France, il semble que ce ne soit pas notre culture. Cette mesure est plus proche de celles que peuvent adopter les pays anglo-saxons.
On risque avec cette mesure la création d’une catégorie de propriétaire de logements de « second rang » comparé à ceux qui en ont la pleine propriété.

Par contre, ce dispositif est tout à fait adapté aux logements locatifs, qu’ils soient du secteur privé ou du secteur social.

Pour Terra Nova,  « La clé est (…) de libérer du foncier en zone tendue ».

C’est effectivement le seul moyen efficace de faire baisser les prix du logement dans les zones tendues, tout en élargissant le panel de population éligible à l’accession à la propriété (l’augmentation des taux d’intérêts des prêts immobiliers fera aussi mécaniquement baisser les prix, mais elle étouffera la demande en restreignant la solvabilité des ménages).

La réflexion de Terra Nova sur le ralentissement de la construction de logements neufs en 2013 est très juste.
« La rareté du foncier, qui représente entre 33 % et 50 % du prix final d’un logement en zone tendue, constitue le principal frein à la construction. »

Cela fait des années que ce diagnostic est posé… et il est toujours aussi pertinent.