Premièrement, l’immobilier est désormais le problème n°1 de deux enjeux stratégiques planétaires : l’approvisionnement énergétique et le changement climatique. L’immobilier représente en France 43 % de la consommation d’énergie, 40 % en Europe, 40 % aux Etats-Unis. Il émet en France 20% des gaz à effet de serre, 36 % en Europe, 40 % aux Etats-Unis. En France, en incluant les transports urbains générés par la localisation des bâtiments, l’immobilier dans la ville représente environ les deux tiers de la consommation d’énergie et près de la moitié des gaz à effet de serre !
Deuxièmement, le moteur est politique. Nous sommes, avec le changement climatique, dans un dispositif inédit : la communauté scientifique alerte, le politique décide (obligations, incitations), le marché suit. Comme le dit Nicholas Stern dans son rapport sur l’Economie du Changement Climatique, ce dernier est une des plus grandes défaillanc es que le marché ait jamais connue. Mais le marché est en train, enfin, de s’emparer du problème.
Troisièmement, jusqu’en 2006, la France ne fait pratiquement rien. Début 2006, elle n’a produit aucun texte pour appliquer la directive européenne de 2002 sur l’efficacité énergétique des bâtiments. La RT 2005 n’améliore la RT 2000 que de 15% alors que PassivHaus existe en Allemagne depuis un quart de siècle. Seule, l’association HQE® a fait une avancée importante en créant sa méthode une dizaine d’années auparavant. Mais les certifications HQE® ne viennent à l’époque qu’être créées, alors la certification BREEAM® au Royaume-Uni existe depuis plus de 15 ans, LEED™ aux Etats-Unis et Minergie® en Suisse depuis près de 10 ans.
Quatrièmement, en 2007 le Grenelle de l’Environnement introduit un changement radical. Les objectifs et les délais fixés frisent l’irréalisme. La RT 2012 améliore la RT 2005 de 50% ! La RT 2020 imposera des bâtiments à énergie positive ! La consommation d’énergie dans les 3,5 milliards de m² du parc existant doit baisser en moyenne de 38 % en 11 ans ! La France rattrape son retard sur les pays les plus avancés.
Cinquièmement, l’impact sur les professions de l’immobilier va être considérable. Toute la chaîne d’acteurs de la construction-rénovation des immeubles et de la gestion des parcs immobiliers va connaître des changements très importants : nouvelle ingénierie financière, programme performanciel, ingénierie concourante, nouveaux matériaux et équipements, nouvelle gestion de chantier, mise en service fine des immeubles, gestion-exploitation performancielle, nouvelles modalités d’usage et, au niveau des parcs, nouvelles méthodes d’asset, property et facilities management.
Jean Carassus, consultant, professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech, créateur du Blog de l’Immobilier Durable : www.immobilierdurable.eu
