Logement
Point de vue de Camille Fourier-Ferrand, Cornet Vincent Ségurel

L’impact de la loi Alur du 24 mars 2014 sur les transactions immobilières

L’un des nombreux volets que comporte la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové) n°2014-3666 du 24 mars 2014, publiée au Journal Officiel le 27 mars dernier, vient modifier en profondeur le formalisme en matière de vente immobilière d’un lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, dans l’objectif affiché de mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété. Ces dispositions sont insérées dans le code de la construction et de l’habitation.

Obligations du vendeur

En vue de renforcer l'information des acheteurs d'un logement situé dans un immeuble en copropriété, le vendeur doit préciser dès son annonce : que le bien est soumis au statut de la copropriété; le nombre de lots que comprend l'immeuble; le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel; et, pour les copropriétés en difficulté, l'exercice ou non d'une procédure d'alerte ou de redressement du syndicat de copropriété (CCH, art. L. 721-1, réd. L., art. 54).

L’avant contrat de vente

L’article 54 de ladite loi vient dresser l’inventaire de l’ensemble des documents devant être joints aux avants - contrats de vente « de lots ou fractions de lots ou cessions de droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage d’habitation ». Ces documents sont regroupés en six groupes :

1. Les documents relatifs à l'organisation de l'immeuble :

a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés,
c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose,

2. Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
b) Les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur,
c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les documents mentionnés aux b et c du présent 2° n'ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente,

3. Le carnet d'entretien de l'immeuble

4. Une attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée

5. Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice

6. Le cas échéant, le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à l'article L. 731-2.

Dispositions et sanction applicables

A quelques exceptions près, la loi ne prévoit pas de dispositions transitoires. Il s’ensuit que ces dispositions sont entrées en vigueur pour tous les actes conclus depuis le 27 mars 2014. Il est nécessaire de rappeler ici qu’en application de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat une fois signé doit être notifié ou remis en mains propres à l’acquéreur pour qu’il puisse exercer, le cas échéant son droit de rétractation dans un délai de sept jours. Désormais, à défaut de notifier à l’acquéreur les documents susvisés en même temps que l’avant-contrat, il faudra considérer que le délai de rétraction n’a pas commencé à courir de sorte que l’acquéreur pourra exercer son droit de rétraction à tout moment.

Il est à craindre que ce nouveau dispositif dont l’objectif affiché est louable soit source de contentieux et ne vienne ralentir les transactions immobilières. En effet, la plupart des documents susvisés devront être recueillis auprès du syndic de l’immeuble; or, il n’est pas toujours aisé d’obtenir rapidement tous les documents auprès des syndics. Il n’est pas étonnant dans ces conditions qu’un grand nombre de professionnels de l’immobilier ait accueilli avec réserves cette loi, au moins pour ce qui concerne son volet consacré aux transactions immobilières.