Le texte définitif de la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises présenté par Madame Sylvia Pinel, en conseil des ministres le 21 août 2013, a été adopté le 18 juin 2014 (loi n° 2014-626). Malgré de nombreuses incohérences, ce texte ne sera vraisemblablement pas soumis à la censure du C onseil Constitutionnel. La présente synthèse a donc pour objet de passer en revue les mesures phare de cette réforme, riche de 21 articles, exclusivement dédiés au statut des baux commerciaux.
La suppression de la référence à l'ICC
L’indice du coût de la construction est supprimé pour les hypothèses de renouvellement et de révision triennale du loyer ; seuls l'ILC et l'ILAT, qui deviennent donc les indices de droit commun, pourront s’appliquer, chacun dans leur domaine propre. Il peut toujours être recouru à l’ICC dans les révisions dites conventionnelles visée à l'article L.145-39 du Code de Commerce.
Le lissage du déplafonnement du loyer
Mesure phare de la réforme, il est introduit un mécanisme de lissage de 10% par an du déplafonnement du loyer applicable :
- au renouvellement du bail en cas de modification notable des éléments mentionnés à l'article L.145-33 du Code de Commerce et au renouvellement du bail d'une durée conventionnelle supérieure à neuf ans. Sont exclus de cette mesure, les terrains nus, les bureaux, les locaux monovalents mais aussi les baux comprenant une clause de renonciation expresse au plafonnement.
- à la fixation à la valeur locative lors d'une révision triennale, en cas de modification "matérielle" des facteurs locaux de commercialité.
- à la révision conventionnelle prévue à l'article L.145-39 du Code de Commerce.
La durée du bail
La loi prévoit que le preneur ne pourra plus renoncer aux facultés de résiliation triennale qu'il tire du statut et ne pourra donc plus s'engager pour des périodes fermes de 6 ou 9 ans, à l’exception des baux à usage exclusif de bureaux, des baux de plus de 9 ans, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux de stockage.
Le bail dérogatoire
La loi prévoit que la durée d’un bail dérogatoire ou la durée globale de plusieurs baux dérogatoires successifs, pourra être allongée à trente-six mois au lieu des vingt-quatre actuels.
Les états des lieux et l’inventaire de charges, impôts et taxes
Un état des lieux devra être établi à chaque conclusion, cession ou cessation de bail, mutation ou cession de fonds de commerce, de manière contradictoire et amiable par les parties. Un inventaire mentionnant la répartition des charges, impôts et taxes entre le bailleur et le preneur devra être établi et annexé au bail. Le bailleur devra communiquer un état récapitulatif annuel et tenir informé le preneur en cours de bail de tout nouvel impôt, charge, taxe ou redevance. Le bailleur devra enfin, lors de la conclusion du bail et tous les trois ans, communiquer à son locataire un état provisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser ainsi qu’un récapitulatif des travaux réalisés sur les trois années précédentes. Un décret pris en Conseil d’Etat doit fixer les modalités d’application de cette mesure.
Le droit de préemption du preneur en cas de vente du local loué
La loi crée un droit de préemption du preneur en cas de vente du local loué (hors locaux industriels). Il est prévu que le bailleur notifie son souhait de vendre au locataire, qui disposera alors d'un délai d'un mois pour répondre. S'il préempte, la vente doit être réalisée dans un délai complémentaire de deux mois, porté à quatre mois s'il recourt à un prêt.
