Logement
Point de vue d'Anthony Perrat, Une Maison Bleue

La baisse des prix au cours du deuxième semestre 2014 sera plus importante que prévu

Malgré un marché soutenu par des taux très bas (le crédit devenant presque gratuit pour les bons dossiers en cas de remontée de l'inflation), la raréfaction des acquéreurs devrait entrainer, au cours du deuxième semestre de 2014, une baisse des volumes de vente, qui, elle-même, devrait se traduire par une baisse des prix, plus importante qu’initialement prévu en début d’année.  Cette baisse du nombre de ventes se traduit aussi par le fait que certaines agences sont aujourd'hui en difficulté financière et que des études notariales prévoient de réduire leurs effectifs.

Nous faisons face actuellement à une raréfaction, voire à une quasi disparition des acquéreurs sur certains secteurs et à certains niveaux de prix. A titre d’exemple, alors qu’en novembre 2013, un appartement de 4 pièces, de 92 m²,  dans une résidence recherchée à Versailles, pouvait être vendu en moins de 30 jours (à la suite de deux premières semaines de commercialisation ayant donné lieu à une quinzaine de contacts ainsi qu’à une dizaine de visites), un appartement à tous points de vue comparable, dans la même résidence, mis en vente depuis quinze jours, n'a, jusqu’à présent, fait l'objet que d'un seul contact entrant et de deux visites.

Si Paris intra-muros souffre moins de cette diminution du nombre de candidats à l'achat, plus on s'éloigne de Paris, et plus les acquéreurs se raréfient et deviennent exigeants sur la qualité de biens. Les acquéreurs se concentrent principalement sur les biens qualitatifs, et accordent davantage d'importance qu'auparavant à la proximité des transports, des commerces, et des établissements scolaires de qualité... Parallèlement les biens avec défauts (charges élevées, sur voie bruyante, éloignés des transports, avec travaux...) ne se vendent qu'après une négociation importante, ou ne se vendent plus du tout…  Enfin, certains biens, malgré un prix fixé en adéquation avec le marché, voire en-dessous du marché, suite à des baisses importantes, ne se vendent pas car ils ne font l'objet de quasiment aucun contact !

Les délais de vente s'allongent donc considérablement pour certains biens, quand d'autres, présentés au bon prix et sans défauts, se vendent rapidement car les acquéreurs, même s'ils sont moins nombreux, se concentrent dessus ! Les biens au-dessus du prix du marché ne font, eux, plus l'objet de contacts et il est donc important de fixer le prix au plus juste, tout de suite, sans tenir compte d'une « éventuelle négociation » (et donc de la stratégie qui consiste à élever le prix pour pouvoir le baisser, lors de la négociation).

Par ailleurs, il est fortement déconseillé aux secundo-accédants, dont le bien à vendre n'est pas "liquide" (sans défauts et situé sur un secteur recherché), d'acheter avant d'avoir vendu, en s'engageant dans un prêt relais ! Certains vendeurs subissent aujourd'hui cette situation très anxiogène  de ne pas parvenir à vendre alors qu'un prêt relais est en cours et que les charges des deux biens se cumulent, et commencent à baisser de manière significative leur prix de vente…

Sur certains secteurs, les propriétaires qui souhaitent vendre sont aujourd’hui de plus en plus concurrencés par les investisseurs « Robien » qui sont arrivés au terme des 9 ans de détention obligatoire pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, et qui souhaitent vendre, afin de profiter d'une plus-value encore substantielle et de l'abattement exceptionnel de 25 % octroyé jusqu’au 31 août prochain.

A titre d’exemple, les propriétaires d’un bien, mis en vente à Carrières-sous-Poissy, et qui souhaitent vendre leur maison à 265.000 €, subissent la concurrence de biens similaires, mis à prix 15.000 € de moins (soit près de 6 % de moins), et vendus par des propriétaires de biens acquis en défiscalisation. Cette concurrence risque d'alimenter encore plus la baisse des prix et donc diminuer leur plus-value espérée !