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Immobilier durable : surcoût ou nouvelle dimension de l’analyse risque / retour sur investissement ?

Le 28 mai dernier, j’ai été invité à participer à la table ronde qui concluait, à Amsterdam, la conférence européenne de l’IPD (Investment Property Databank) sur l’investissement immobilier. Cet évènement rassemblait un grand nombre d’investisseurs et de gestionnaires de fonds immobiliers européens.

Le point de départ de la table ronde était une étude de la Fondation RICS, présentée par Angus McIntosh (King Sturge) qui résumait trois scénarios 2030, élaborés non pas tant pour prévoir l’avenir, que pour provoquer la réflexion actuelle des participants.
Le premier scénario est celui du repli sur soi, des « gated communities », de la tension entre groupes sociaux et de l’instabilité économique. Le second est celui de la marchandisation de la consommation et de l’espace, de l’innovation technologique et du développement durable réservés aux groupes sociaux favorisés. Le troisième, centré sur le développement durable, est celui de la coordination des politiques pro-environnementales et anti-pauvreté, avec une tendance à une qualité de vie élevée et des tensions atténuées.
Mon opinion est que les deux premiers scénarios sont en marche, soutenus par le marché et les mécanismes habituels de ségrégation sociale et urbaine, et que le troisième, hors marché, peine à voir le jour.
Le troisième scénario est voulu par le politique. Il est ignoré par le marché où n’apparait aucun « signal prix » (coût actuel peu élevé de l’énergie, absence de taxe carbone…). Une preuve de la faiblesse du troisième scénario est l’état d’esprit de la majorité des investisseurs et des gestionnaires de fonds participant à la conférence. Les débats, souvent de haute qualité, portaient essentiellement sur les stratégies habituelles de sortie de crise, l’immobilier durable étant vécu comme un surcoût, un « extra cost », luxe qu’il n’est pas envisageable de s’offrir actuellement.
Dans la conférence, j’ai noté deux contre exemples, mettant en cause la tendance dominante. Le premier fut un exposé stimulant de Marlon A.P. Huysmans, directrice du développement durable d’OVG, un fonds d’investissement hollandais qui mène un partenariat actif avec ses clients, pour réaliser d’ambitieuses opérations de bureaux à énergie positive, à Rotterdam et à Francfort.
Le second fut l’intervention de mon voisin à la table ronde, Joost Bomhoff, directeur exécutif à Unibail Rodamco, qui a argumenté de façon convaincante contre l’immobilier durable conçu comme un « extra cost ». Sa société a obtenu des résultats spectaculaires en termes de baisse des émissions de CO2 de centres commerciaux, sans investissements importants : nouvelle politique d’achat d’électricité « verte », nouvelles pratiques des « facilities managers », changement de comportement des utilisateurs.
Je suis intervenu en reconnaissant que, pour l’instant, les signaux du marché sont faibles, encore que sur le marché américain des bureaux, plusieurs études statistiques, portant sur plusieurs centaines d’immeubles, prouvent clairement que les immeubles certifiés Energy Star™ et LEED™ se louent et se revendent en tendance plus cher que les immeubles comparables non certifiés.
Mais la volonté politique est forte. La nouvelle directive européenne sur l’efficacité énergétique des bâtiments (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD), votée par le Parlement Européen le 18 mai dernier, sur le point d’être publiée à Bruxelles, indique que dans 27 pays européens, en 2020 tous les bâtiments neufs seront pratiquement à zéro énergie et zéro carbone, la rénovation du parc existant devra dans chaque pays être drastique (moins 38 % en moyenne de consommation d’énergie en France entre 2009 et 2020) et que la performance énergie/CO2 de chaque immeuble sera affichée dans toutes les annonces immobilières, tant pour la vente que pour la location.
Les pouvoirs publics vont suivre les consommations réelles d’énergie et les émissions réelles de CO2 de tous les patrimoines immobiliers, selon diverses modalités. Au Royaume-Uni, le « Carbone Reduction Commitment » impose la communication des factures d’électricité aux 5 000 plus gros propriétaires, privés et publics, du pays avec publicité des résultats et taxes pour les propriétaires non performants. En France, les Plans Energie Climat Territoriaux, bientôt obligatoires dans toutes les régions, tous les départements et les communes et groupements de communes de plus de 50 000 habitants vont mesurer consommations et émissions de tous les patrimoines.
N’est-il pas temps, dans les stratégies de sortie de crise, d’introduire la dimension énergie environnement dans les analyses financières risque/retour sur investissement, en étudiant les mécanismes de valorisation/dévalorisation des immeubles, qui vont découler de ces décisions politiques?

Jean Carassus, consultant, professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech, créateur du Blog de l’Immobilier Durable : www.immobilierdurable.eu