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De la méfiance à la défiance

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Meilleure performance depuis 2007. Embellie. Niveau inédit. Les superlatifs s'enchaînent pour décrire les scores du marché de l'investissement hexagonal en immobilier d'entreprise. Avec 11,5 Mds€ investis à mi-année , les chiffres sont littéralement en explosion. Rien qu'en Ile-de-France, les volumes sont en croissance de 85 % au 1er semestre de l'année et de 93 % sur le seul 2e trimestre, selon Immostat. France entière, la progression est chiffrée à 72 %.  Ce n'est plus une victoire mais un plébiscite... sur le papier en tout cas. Car dans le quotidien - complexe - du marché, ces excellents résultats  sont d'abord la résultante de la somme de trois méga-deals qui figurent parmi les plus grosses transactions jamais enregistrées en France : Coeur Défense, le portefeuille Klépierre 35.13€ | +1.65% /Carrefour et celle du portefeuille Risanamento. Reconnaissons-le : la résurgence des grandes transactions - avec 8 transactions de plus de 200 M€ concentrant 57 % des volumes investis - restera comme l'un des traits saillants de 2014. Une tendance qui s'annonce comme durable si l'on jette un oeil du côté du pipe-line en cours de finalisation ou finalisé (mais pas encore officialisé) avec de petits bijoux comme le 32, Blanche ou le 61 Monceau...

Et pourtant... Derrière ces très bons résultats, comment ne pas voir la baisse préoccupante du nombre de transactions : 155 transactions contre 208 un an plus tôt, selon Cushman & Wakefield. Derrière ces performances, comment ne pas s'inquiéter de la "mollesse des autres segments de marchés" : les transactions inférieures à 50 M€ voient ainsi leur volume chuter de 26 % en un an tandis que les transactions médianes limitent la casse (- 6 %).

Et pourtant, jamais les capitaux n'ont été aussi abondants sur la classe d'actifs immobilier. Le financement est revenu de manière presqu'aussi brusque qu'il n'avait disparu, avec à nouveau une concurrence entre prêteurs. Au point de revoir chez les investisseurs des ratios de LTV (loan to value) supérieurs à 80 %. Cette baisse du nombre de transactions à l'investissement ne traduit-elle pas une certaine méfiance des investisseurs envers le marché immobilier français ? Malgré le faux-rebond du marché locatif, il semble s'être installé même une certaine défiance des investisseurs sur les bureaux en proie à une déflation des valeurs locatives et dont la première manifestation est la course effrénée aux actifs core. Derrière, c'est quand même une défiance envers l'ensemble de l'économie française à l'heure où tous les grands allocataires d'actifs remettent le focus sur l'Europe. Et ça, c'est plus grave.