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Point de vue de Christian Cléret, ADI

Audits énergétiques : pour une réglementation responsable de l’immobilier responsable !

Lois, décrets, directives, circulaires, notes d’application, chartes, règlements... En matière d’immobilier, la règle est la norme et l’activité du directeur immobilier n’échappe pas, depuis plusieurs années, à l’inflation législative, à l’empilement des normes et à la surabondance des règlementations.

Aujourd’hui, les réflexions sur la transposition en droit français de la directive 2012/27/UE sur l’efficacité énergétique, et plus particulièrement de son article 8 portant sur la mise en place d’audits énergétiques et de systèmes de management de l’énergie, interpellent.

Vivons-nous dorénavant dans une société, qui, pour maîtriser la volatilité, la mobilité, la flexibilité et l’immédiateté qui la caractérisent, doit tout normaliser pour s’assurer que le « bon sens » est encore vivant  et l’intérêt général préservé ? Croyons-nous vraiment que la multiplication de la même obligation sous des vocables différents aura un bénéfice supérieur à une seule règle, bien pensée, édictée dans le souci d’être facilement mise en œuvre ? Ne faut-il pas se demander si, à trop « écrire » sur un sujet, il n’en perd pas, opérationnellement, sa substance, son sens, sa pertinence et son efficacité ? Ce sont là les questions qu’ont inspirées à l’Association des directeurs immobiliers (ADI), les projets de décrets visant à transposer le-dit article 8 de la directive européenne sur l’efficacité énergétique.

Retenons alors deux idées formulées sur la base de l’expérience des membres de l’ADI, majoritairement propriétaires-utilisateurs, et de la connaissance de leurs parcs : la confiance et la conscience que tout est déjà écrit ou presque et qu’il faut absolument éviter des charges supplémentaires totalement inutiles.

La confiance en l’initiative privée. Il est temps de reconnaître que les entreprises sont aujourd’hui, fondamentalement, dans une approche écologiquement et sociétalement responsable de leur activité et de l’exploitation des moyens (immobiliers entre autres) nécessaires à leur production. Il existe un vrai investissement des acteurs économiques face à la nécessité de réduire leur empreinte énergétique.

En effet, les entreprises, sous le poids de la RSE et la place que celle-ci a prise dans leur stratégie et leur positionnement ont adopté des initiatives volontaires visant à inscrire leur politique immobilière, souvent au-delà du champ réglementaire, dans une démarche durablement responsable. L’engagement dans des processus de certification de leur système de management environnemental, suivant la norme ISO14001 ou encore en adhérant à des actions du type de la Charte pour la performance énergétique de l’immobilier tertiaire, promue par le Plan bâtiment durable et soutenue par l’ADI en sont des exemples.

A côté de la capacité propre des acteurs à se mobiliser, il faut prendre conscience que tout est déjà écrit. Le grenelle de l’environnement a permis, à la France de se doter d’un corpus législatif et règlementaire conséquent en la matière. Une transposition alors trop contraignante de l’article 8 doublonnerait des dispositions déjà existantes appliquées aux entreprises. En effet, la loi Grenelle II et ses décrets d’application ont déjà considérablement modifié les pratiques. Depuis 2013, les grandes entreprises (et progressivement les plus petites entreprises) sont assujetties à l’obligation d’audit des données extra-financières par une tierce partie accréditée par le Cofrac, qui analyse tous les ans les données énergies. Ces mêmes entreprises sont également astreintes, depuis 2012, à produire des bilans annuels d’émission de gaz à effet de serre, qui sont également audités.

L’ADI considère, par ailleurs, que les équipes qui composent les directions immobilières sont constituées de professionnels qui ont l’habitude non seulement de se conformer aux obligations de contrôle, mais aussi de mettre en œuvre des politiques opérationnelles adaptées contribuant à « l’objectif d’accroitre de 20 % l’efficacité énergétique d’ici à 2020 et de préparer la voie pour de nouvelles améliorations de l’efficacité énergétique au-delà de cette date ». A cet effet, l’ADI joue un rôle important d’accompagnement de ses adhérents en s’impliquant dans de nombreux groupes de travail contributifs aux évolutions législatives et en diffusant des analyses, des outils et des documents guides.

Bien sûr, il faut rester ouvert aux évolutions, mais, dans le contexte que nous venons de décrire, est-il aujourd’hui absolument nécessaire de demander aux entreprises d’effectuer un audit supplémentaire à ces reportings énergétiques certifiés ou certifiables qu’elles produisent d’ores-et-déjà ?

Confiants dans les espoirs que fait naître la création d’un secrétariat d’Etat à la simplification, nous avons la conviction à l’ADI, qu’en demandant simplement aux entreprises, d’associer au certificat ISO14001, par exemple, une extraction des rapports sus-nommés émis par les auditeurs, nous remplirions les conditions stipulées dans la directive 2012/27/UE en question.

En outre, dans un contexte de tension économique et financière, il est important de souligner que la mise en place d’audit complémentaire pour chaque bâtiment représente une charge financière conséquente pour l’entreprise, alors qu’un des enjeux des directions immobilières est, dans de nombreuses sociétés, d’être contributeur à la santé financière de l’entreprise en rationalisant les coûts liés à l’immobilier d’exploitation.

Ainsi, vigilant, au nom de l’ADI, à l’efficacité des dispositifs qui s’imposent aux entreprises, je ne peux qu’appeler au pragmatisme dans les projets de transposition de l’article 8. A être trop contraignant et normatif, en imposant un dispositif, qui sera vécu comme coûteux et redondant, en sur-interprétant les orientations européennes, le risque est élevé de briser les initiatives volontaires et, in fine, de passer à côté de l’intention recherchée. Alors qu’aujourd’hui, en toute objectivité, une adaptation des dispositifs existants, nous permettrait d’être en conformité avec la lettre de l’article 8…