Logement
Point de vue de Pascal Beuvelet, In&Fi Crédits

Crédits immobiliers : qu’est ce qui pourrait faire remonter les taux ?

La baisse des taux d’intérêt des crédits immobiliers se poursuit. Pascal Beuvelet, président d’In&Fi Crédits, analysent les facteurs susceptibles d’orienter ces taux à la hausse.

Le taux directeur de la BCE permet aux banques, sous certaines conditions, de se financer aujourd’hui à 0,15%. Toute remontée de ce taux impacterait immédiatement le coût des ressources des banques et par conséquent les taux immobiliers. Cependant, des Etats de l’UE dont la France sont fortement endettés. Ces Etats empruntent aux banques, qui elles-mêmes empruntent une partie de leurs ressources à la BCE. Dans cette configuration, toute remontée des taux compromettrait plus encore des budgets déjà très déséquilibrés. Seule une remontée du taux de la BCE pourrait impacter les taux immobiliers. En l’état, ce taux restera durablement bas, sauf remontée significative de l’inflation, ce qui parait très peu probable dans les deux ans à venir.

A ce jour, le taux d’inflation en Europe est au plus bas, à 0,5 %, alors que la BCE a pour mission de le maintenir à un niveau proche de 2 %. Pour qu’il y ait inflation, les demandes en consommation ou en investissement doivent être supérieures à l’offre, ce qui n’est actuellement pas le cas en France. En 2013, les volumes des crédits à la consommation y ont baissé de 2 %, à l’inverse des autres pays de l’UE. Dans ce contexte, toute hausse des taux constituerait un frein supplémentaire catastrophique. La BCE tente de relancer l’inflation en injectant le maximum de liquidités à la disposition des banques. Il s’agit de faciliter l’accès au crédit pour les entreprises et aux ménages. Mais pour l’instant, sans confiance, il n’y a pas de relance ! La remontée des taux est inenvisageable tant que l’inflation sera inférieure à 2 %.

Le gouverneur de la Banque de France préconise aux banques une amélioration de leur ratio de solvabilité, en procédant à la vente de leurs titres de créances sur les emprunteurs immobiliers. Une titrisation attractive pour des investisseurs nécessite des rendements profitables et quasi sans risque. Or, les taux actuels sont très bas, offrant donc peu de marge. A ce jour, la titrisation représente 2 à 3 Mds€ sur les 140 Mds€ de crédits, soit un volume de l’ordre de 1,4 % de la production nationale de prêts à l’habitat. Dans ces conditions actuelles, la titrisation n’engendrerait aucune hausse des taux immobiliers.

Lorsque la banque prête à taux fixe, elle mobilise durablement des ressources propres. A l’inverse, lorsqu’il s’agit de prêts à taux révisables, celle-ci peut se financer sur des marchés de court terme et reporter le risque d’évolution du taux sur son emprunteur. A priori, les banques auraient donc le plus grand intérêt à vendre des taux révisables. Cependant, en France, la culture de l’emprunt sécuritaire à taux fixe et durée déterminée domine. En effet, sur les 140 Mds€ distribués en 2013, seuls 5 % sont souscrits à taux révisables. En l’Etat, même avec une pression européenne, il n’y a pas de raison que cette tendance évolue. En outre, les taux révisables sont notoirement plus faibles que les taux fixe, avec un différentiel moyen de 0,5 % toutes durées confondues.