Commerce
Point de vue de Cécile Rouquette-Terouanne, Cornet Vincent Ségurel

Congé sur congé ne vaut

Par un arrêt du 9 juillet 2014, destiné à être publié, la Cour de cassation donne l’occasion de rappeler le caractère, en principe, irrévocable du congé avec offre de renouvellement d’un contrat de bail commercial.

Il souligne aussi les contours de la demande ultérieure de prix du bail renouvelé et ses incidences quant à un éventuel caractère interruptif de prescription.

En l’espèce, un bailleur avait donné à bail des locaux commerciaux à compter du 1er janvier 1995. A défaut de congé ou de demande de renouvellement notifié pour l’échéance contractuelle (31 décembre 2003), le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er janvier 2004.

Par exploit du 28 juin 2006, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement à compter du 10 janvier 2007 (la date effective étant le 1er janvier 2007) sans préciser le montant du nouveau loyer souhaité.

Par acte du 14 décembre 2007, le bailleur a notifié un deuxième congé en indiquant le prix escompté.

Ce n’est que le 7 octobre 2009 que le bailleur a notifié un mémoire en demande en fixation de loyer renouvelé, ses prétentions étant par la suite formées par voie de conclusions le 25 mars 2010.

Un débat s’est alors instauré sur l’interruption de la prescription de l’action en fixation de loyer renouvelé, le preneur prétendant que celle-ci était prescrite faute de demande formée avant le 1er janvier 2009, le bailleur invoquant quant à lui l’interruption de la prescription par le deuxième congé signifié le 14 décembre 2007 puis par le mémoire du 7 octobre 2009.

L’acte du 14 décembre 2007, intitulé congé et utilisant les mentions « annule et remplace », avait vocation, dans l’esprit du bailleur, à faire courir un nouveau délai de prescription biennale.

Sur l’absence de rétractation d’un congé avec offre de renouvellement

Un congé est un acte unilatéral qui ne peut pas être rétracté, sauf si la rétractation est acceptée par son destinataire.

Ainsi un congé ayant été donné pour une échéance déterminée, le bailleur ne peut, en déclarant le rétracter, redonner congé pour une échéance postérieure.

En revanche, le bailleur a la faculté de rétracter, non le congé lui-même mais l’offre de renouvellement :
- en invoquant des motifs graves et légitimes à l'appui d'un refus de renouvellement,
- en contestant au locataire le bénéfice du droit au renouvellement,
- en utilisant la faculté d'option offerte par l'article L. 145-57 du Code de commerce

Par l’arrêt rapporté, la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le bailleur ne peut rétracter unilatéralement le congé qu’il a préalablement délivré.

Elle approuve la cour d’appel de Caen d’avoir analysé le « deuxième congé » comme une simple demande de nouveau prix, lui attachant ainsi des effets juridiques mais restreints par rapport à ce qu’en escomptait le bailleur.

La question se posait alors de savoir si cette demande était interruptive de prescription.

Le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la prise d'effet du nouveau bail, soit le 1er janvier 2007, ce délai a-t-il été interrompu par la délivrance du congé du 14 décembre 2007 ?

La Cour d’appel de Caen a répondu favorablement à cette question et c’est l’objet de la censure de la Cour de cassation.

Sur l’absence de caractère interruptif de prescription d’une demande de nouveau prix du bail renouvelé

S’agissant du montant du loyer renouvelé, en application de l’article L. 145-11 du Code de commerce, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L. 145-10, faire connaître le loyer qu'il propose.

S’il ne le fait pas, l’article L. 145-11 prévoit que « le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement ».

Cette demande pourra, selon les termes de l'article R. 145-1 du Code de commerce, être formulée :
– soit par acte d'huissier ;
– soit par lettre recommandée avec avis de réception ;
– soit dans le mémoire qui introduit la procédure de fixation judiciaire du loyer.

Néanmoins, aucune disposition ne précise que cette demande est interruptive de prescription.

En application de l’article L. 145-9 du Code de commerce, le congé notifié par le bailleur fait courir un délai de deux ans, ledit délai étant un délai de prescription, conformément aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce.

L’interruption de la prescription, en matière de fixation de loyer de baux commerciaux, résulte soit de la notification d’un mémoire, soit des causes prévues par le Code civil.

Les causes générales d’interruption sont prévues aux articles 2240 et suivants du Code civil et sont au nombre de trois :
– la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrit : elle peut être tacite pour autant qu’elle soit dépourvue d’équivoque,
– la demande en justice, même en référé, et même devant un juge incompétent,
– la mesure conservatoire prise en application du Code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée.

En matière de fixation de loyer d’un bail commercial, une règle spécifique a été instituée par l’article 33 alinéa 2 du décret du 30 septembre 1953, non codifié et non abrogé, qui précise que « la notification du mémoire institué par l'article 29 (devenu l’article R. 145-23 du Code de commerce) interrompt la prescription » (Cass. 3ème civ., 30 juin 2004 : Juris-Data n° 2004-024371).

Il sera rappelé à cet égard que la notification du mémoire est un préalable indispensable à la recevabilité de l’assignation ultérieure.

En effet une assignation devant le juge des baux commerciaux, délivrée sans notification préalable du mémoire prévu à l'article R. 145-23 du Code de commerce, ne peut avoir aucun effet interruptif (Cass. 3ème civ. 26 oct. 2011 : Juris-data n°2011-023499).

En revanche, aucune disposition ne prévoit que la demande de nouveau prix ultérieure au congé ou à la réponse à la demande de renouvellement est interruptive de prescription.

La Cour de cassation prend soin de le rappeler en des termes qui ne souffrent d’aucune ambiguïté : « la demande du bailleur, qui n’a pas fait connaître le prix qu’il sollicite dans son congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement du preneur, en modification du prix du bail par un acte ultérieur, n’a pas d’effet interruptif de la prescription biennale de l’action en fixation du prix du bail renouvelé qui court à compter de la date d’effet du nouveau bail ».

Pas d’interruption sans texte.