Logement
Point de vue de Jean-François Buet, Fnaim

L’encadrement des loyers : une mauvaise voie

La décision du Premier ministre d'appliquer l'encadrement des loyers avec une grande parcimonie a surpris. Il est clair que sa vision du marché détonne par rapport à celle de Madame Duflot, naguère ministre de l'égalité des territoires et du logement : elle considérait que la modération des loyers d'habitation passait par un dispositif autoritaire, fondé sur la définition de loyers médians de référence et de plafonds fixés par rapport à cette toise. On doit d'ailleurs à l'honnêteté intellectuelle de dire ce que rappelle Cécile Duflot : le candidat François Hollande avait lui-même promis ce mécanisme au cours de sa campagne présidentielle. Il faut même aller plus loin dans la contrition... La loi du 6 juillet 1989, qui reste la législation fondamentale des relations locatives, à l'époque inspirée par Pierre Méhaignerie, posait le principe de décrets de blocage dans les marchés tendus.

D'ailleurs, le débat sur l'encadrement a fini par faire oublier que le marché est déjà bridé aux termes de la loi précitée, et que Madame Duflot a renforcé par un décret du 30 juillet 2013 le dispositif : dans 39 agglomérations, les augmentations des loyers de relocation sont limitées, dont Paris bien sûr.

En somme, l'encadrement, voire le blocage, sont des dogmes économiques à la fois anciens et largement partagés par les responsables politiques. Les professionnels immobiliers, la Fnaim en tête, ont toujours dénoncé à la fois l'inadaptation de la méthode et ses dangers. Nous n'avons pas varié. Au moment où le débat n'est pas clos entre le gouvernement et certains parlementaires, mais aussi avec des maires de grandes villes attachés à un contrôle des loyers, il importe de rappeler les raisons de se défier de l'encadrement.

Vouloir encadrer en 2014, c'est d'abord ignorer la réalité du marché et ses ressorts. Dans la plupart des zones tendues, les loyers des logements sont baissiers depuis deux ans. Nonobstant le déséquilibre entre l'offre et la demande, ils ont dû s'ajuster à la solvabilité dégradée des ménages, sans quoi le taux de vacance eût été pathologique. Le cas de Paris et de sa première couronne, toujours présenté comme spécifique, ne l'est pas tant qu'on le croit : les loyers s'y sont stabilisés, et il est clair que le phénomène a été là plus tardif qu'ailleurs, du fait de l'attractivité de ce territoire. En outre, la qualité des logements est devenue un critère majeur. Il est faux de dire que les locataires n'ont pas voix au chapitre et prennent n'importe quoi à n'importe quel prix : légitimement, l'effet qualité a repris ses droits en même temps que les loyers évoluaient et cette réalité est irréversible. En somme, on viendrait encadrer alors que l'économie a fait son office.

Au-delà de l'inutilité de poser un couvercle sur un liquide qui ne bout plus, le dispositif contraignant inquiète les investisseurs. Déjà corsetés par une règlementation protectrice du locataire, encore durcie par la loi ALUR, éprouvés par une fiscalité lourde, voilà que leur liberté économique est obérée. L'investisseur personne physique, comme l'investisseur institutionnel, choisit de prendre un risque dont il attend une contrepartie, la latitude d'apprécier le prix du service qu'il fournit. On ne saurait attendre d'un acteur économique qu'il s'engage, pour le supposer ensuite irresponsable et lui dicter sa conduite économique et commerciale.

Les partisans de l'encadrement arguent des exemples allemand, suisse, néerlandais ou américain - dans l'Etat de New-York -. Dans ces pays, la relation entre investisseurs et locataires serait heureuse et les premiers s'accommoderaient sans état d'âme de voir leur liberté bridée. On oublie de dire que la condition juridique du propriétaire est là-bas autrement plus favorable : des obligations de diagnostic moindres, des préavis plus longs, la faculté de reprendre son logement aisément pour convenance personnelle, une plus grande facilité à expulser en cas d'impayé et d'occupation sans titre.

Enfin, l'encadrement suppose la création d'observatoires locaux. Deux conditions : une collecte efficace des données pertinentes et des moyens humains. La Fnaim a joué le jeu. Avant même l'inscription dans la loi d'une obligation pour les professionnels d'alimenter ces observatoires, elle a mis les statistiques de ses adhérents à la disposition des pouvoirs publics. La fédération poursuit d'ailleurs sa collecte de données auprès de ses adhérents administrateurs de biens à un rythme soutenu et devrait dans les prochaines semaines être en possibilité de procéder à ses propres analyses portant sur 150 000 biens répartis pour l'essentiel sur des territoires considérés comme étant tendus. Bien entendu, les données brutes collectées par la Fnaim pourront être mises à la disposition des observatoires qui se seront constitués et apporteront ainsi une réponse à l'obligation d'alimentation prévue dans la loi. Pour autant, au niveau de l'Etat et des observatoires locaux, il reste que les équipes de spécialistes du traitement des données sont à constituer et risquent de coûter cher à la collectivité. Aucun poste budgétaire n'a seulement été imaginé, alors que l'enveloppe nécessaire a été évaluée pour une dizaine d'agglomérations à 30 millions d'euros !

Pour compréhensible qu'elle soit dans une période économique historiquement difficile, la tentation de suradministrer le marché des locations est à la fois infondée et porteuse du risque le plus lourd : dissuader les volontés d'investir. A cette logique, il faut substituer le pacte entre l'Etat et les bailleurs privés : un sort fiscal amélioré contre des loyers tempérés. En somme, un authentique statut incitant les investisseurs à verser un dividende social à la collectivité, que nos voisins allemands utilisent d'ailleurs depuis trente ans.