Commerce
Point de vue de Kim Linard, cabinet GGV Grützmacher/Gravert/Viegener

Déplafonnement du loyer possible en cas d’amélioration des locaux loués

Deux arrêts récents de la Cour de cassation rappellent que des travaux modifiant les caractéristiques des locaux d’un bail commercial peuvent également améliorer les locaux loués. Dès lors, le bailleur peut solliciter un déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail suivant l’accomplissement des travaux.

Lors du renouvellement d’un bail commercial, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord entre bailleur et preneur, cette valeur locative est déterminée selon les critères suivants : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le code de commerce prévoit, sous certaines conditions, un plafonnement du loyer renouvelé.

En cas de modification des caractéristiques des locaux, le bailleur peut toutefois solliciter un déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement. En cas d’oubli, il ne pourra plus le demander lors des renouvellements ultérieurs.

Par ailleurs, en cas d’amélioration des locaux loués, le bailleur peut également invoquer un déplafonnement lors du premier renouvellement, s’il a assumé la charge des travaux soit directement soit indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit. En revanche, s’il n’a pas participé au financement des travaux, ces derniers ne peuvent être valorisés dans le loyer que lors du second renouvellement suivant leur réalisation.

Par deux arrêts en date du 11.3.2014 et en date du 8.4.2014, la Cour de cassation a eu à se prononcer sur deux cas de figure où les travaux réalisés par le preneur avaient modifié les caractéristiques des locaux loués tout en leur apportant une amélioration. Dans les deux affaires, le bailleur avait omis de solliciter le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement suivant l’accomplissement des travaux. La Cour a néanmoins reconnu au bailleur un droit au déplafonnement lors du second renouvellement en se fondant sur l’amélioration apportée aux locaux.