Commerce
Point de vue de Jérôme le Grelle, Convergences-CVL

Des centres commerciaux d’hier au commerce de demain : quelle continuité ?

L’été qui s’achève résonne encore de l’annonce de la fusion de Klépierre 36.15€ | +2.52%  et Corio pour former le “leader pure play des centres commerciaux en Europe”. Au même moment, Unibail 216.45€ | +3.00%  préparait l’arbitrage de centres sans doute jugés “non stratégiques”, y compris le pourtant significatif BAB 2, en cours de cession à la nouvelle foncière du groupe CarrefourCarmila. Ces deux événements illustrent, de la part des grandes foncières, une double stratégie de concentration et de recentrage sur les actifs majeurs.

La concentration ne manque pas de pertinence économique. En développant un catalogue étendu mais cohérent de sites performants, le bailleur facilite le travail des développeurs d’enseignes tout en se plaçant devant eux en position de force. Il négocie d’autant plus facilement ses cellules commerciales qu’il maîtrise suffisamment d’emplacements stratégiques en France et à l’étranger pour disposer d’un pouvoir sur la constitution même des réseaux de distribution.

Quant au recentrage des grandes foncières sur les actifs premium, elle n’est pas sans conséquences pour les territoires et pour l’immobilier de commerce.

Pour les territoires, d’abord. Si les leaders du marché se spécialisent désormais dans le pilotage de paquebots, qui va entretenir les bataillons de centres ordinaires des villes moyennes ou des zones secondaires ? Vers quelle expertise se tourner pour restructurer le parc vieillissant et éviter la désertification commerciale des territoires concernés ? Il est à souhaiter que de nouveaux acteurs, peut-être dans des logiques de partenariat public privé, trouvent un modèle économique généralisable pour le faire.

Pour l’immobilier de commerce, ensuite. Si les leaders réservent leur attention aux centres commerciaux premium, qui va inventer ce commerce de demain qui se joue pour l’essentiel ailleurs : dans la proximité, les projets urbains mixtes, les pôles de flux et sur les écrans des outils digitaux ?

Si certains groupes, foncières ou promoteurs, dont il faut saluer l’ambition, ont sans doute bien identifié ces enjeux et tentent de s’engager sur de nouvelles voies, on ne peut ignorer le rôle leader et innovant des enseignes, qui apportent chaque jour la preuve de leur capacité à s’adapter rapidement à ces nouveaux environnements.

Mais d’autres acteurs, avec la complicité de la distribution, vont pouvoir tirer leur épingle de jeu. Ainsi la Société du Grand Paris, qui prépare l’ouverture dans les 15 ans à venir de près de 70 gares où circuleront chaque jour plusieurs millions de voyageurs. Voilà un nouvel entrant sur le marché de l’immobilier commercial qui ne manque pas d’avenir, et dont l’ambition et le regard prospectif promettent de belles innovations.