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Loi Grenelle 2 : la mutation énergétique et environnementale de l’immobilier en marche

La loi Grenelle 2 a été votée définitivement le 29 juin 2010. Il faut maintenant prendre le temps de décrypter cet épais document de 257 articles de loi nécessitant la publication de nombreux décrets pour être applicable. Mais en première analyse, quatre grands enseignements peuvent être tirés pour l’immobilier, en particulier tertiaire.

Premièrement, après les obligations pour la construction neuve fixées par la loi Grenelle 1, RT 2005 moins 50 % pour les permis de construire déposés après mi 2011 et bâtiments à énergie positive pour les permis déposés à partir de janvier 2021, le dispositif se précise pour le parc existant.
Dès le 1er janvier 2011, toutes les annonces immobilières pour la vente ou la location devront mentionner la performance énergétique de l’immeuble (article 1). Pour les immeubles tertiaires existants, la rénovation énergétique sera obligatoire dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012 selon des niveaux de performance qui seront fixés par décret (article 3). Pour les locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux et de commerces, une annexe environnementale aux baux sera obligatoire pour tous les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012, et d’ici mi 2013 pour les baux en cours (article 8). Cette annexe pourra prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique.
On peut regretter que les propositions du groupe Tertiaire Privé du Plan Bâtiment Grenelle, présidé par Serge Grzybowski, sur la déclaration obligatoire des consommations n’aient pas été retenues par le législateur. Mais notons que les consommations d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de tous les patrimoines immobiliers seront suivies par les Plans Energie Climat Territoriaux. Les régions, les départements et communes et groupements de communes de plus de 50 000 habitants devront avoir adopté de tels plans d’ici le 31 décembre 2012 et les mettre à jour au moins tous les 5 ans (article 75). Ces Plans Energie Climat Territoriaux, qui seront publics, veilleront à l’atteinte des objectifs européens relatifs à l’énergie et au climat et à la baisse de 38 % en moyenne de la consommation énergétique des patrimoines immobiliers d’ici 2020. Par ailleurs, en amont, tous les documents d’urbanisme intégreront des préoccupations énergétiques et environnementales (Chapitre 2 du Titre 1).
Deuxièmement, au-delà de l’énergie et du CO2, l’immobilier devra traiter d’autres questions environnementales. La qualité de l’air sera de plus en plus à l’ordre du jour. L’étiquetage des polluants volatils des produits de construction, d’ameublement, de revêtements muraux et de sols, des peintures et vernis sera obligatoire à partir du 1er janvier 2012 (article 180). La question des déchets sera également suivie, déchets de chantier (articles 190 et 202) et déchets ménagers (article 194). L’immobilier sera également concerné par la biodiversité, les documents d’urbanisme devant prendre en compte les schémas de cohérence écologique visant à la préserver (article 121).
Troisièmement, la performance environnementale des immeubles devra intégrer les transports de leurs utilisateurs. Toutes les personnes morales de droit privé de plus de 500 personnes, celles de droit public de plus de 250 personnes, l’Etat, les régions, les départements, les communes et groupements de communes de plus de 50 000 habitants devront élaborer avant le 31 décembre 2012 un bilan des émissions de gaz à effet de serre, qui devra être ensuite mis à jour au moins tous les 3 ans (article 75). Ces bilans, qui seront publics, intégreront le CO2 émis par les transports des utilisateurs des immeubles.
Quatrièmement, la loi Grenelle 2 ne prévoit pas de mécanismes de financement, à l’exception des bonus de COS jusqu’à 30 % pour les immeubles à performance énergétique élevée ou alimentés par des énergies renouvelables (article 20) et des certificats d’économie d’énergie (article 78). Il conviendra de suivre à ce sujet les débats relatifs à la Loi de Finances 2011.
Après le vote de cette loi, les professionnels de l’immobilier ont le choix entre trois postures. La première consiste à vivre la loi uniquement comme un ensemble de contraintes, et de résister le plus possible à ce processus, en espérant que les contrôles ne seront pas trop nombreux. La seconde posture est de vivre la loi comme un mal nécessaire, en l’appliquant au minimum. La troisième posture est de s’emparer de ce processus comme un ensemble d’opportunités, certaines extraordinaires, pour renouveler et enrichir profondément les métiers de l’immobilier et, en anticipant les évolutions en cours, prendre un avantage compétitif sur la concurrence. Bon choix !

Jean Carassus, consultant, professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech, créateur du Blog de l’Immobilier Durable : www.immobilierdurable.eu