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La Défense face à la tentation du low-cost

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Pour ceux qui doutaient encore de la cyclicité des marchés immobiliers, La Défense apporte la preuve contraire. Secteur honni en 2013, révélateur d’un marché des grandes transactions de bureaux en panne, le quartier d’affaires connaît un cru 2014 digne d’un solide millésime en termes de demande placée. KPMG sur Equo, Thales sur Carpe Diem, bientôt AXA IM sur Majunga en attendant Saint-Gobain sur un Befa avec Generali. A une moindre échelle, Dalkia sur la tour Europe, Tarkett dans la tour Initiale, Vinci Park dans l’immeuble « Ile-de-France » ou encore l’extension de EY dans la tour First… Autant de transactions qui prouvent que La Défense reste un bon réceptacle pour les grands mouvements d’entreprises.

Pourquoi le marché de La Défense repart alors que d’aucuns annonçaient sa dégénérescence ? D’abord, parce que la demande est revenue. Même dans une conjoncture macro-économique dégradée, 2014 sonne le dégel des grandes transactions et profite même d’un rattrapage après une grosse année de jachère en 2013. Ensuite, parce qu’il y a de l’offre dans à peu près tous les segments de surfaces, dans le neuf comme dans l’ancien (rénové ou non d’ailleurs). Surtout parce que les valeurs locatives se sont ajustées. Les acteurs de l’industrie immobilière ont beau jeter un voile pudique sur la réalité des loyers économiques, le retour à des valeurs réelles proches des 400 €/m2 a redonné de l’attractivité au quartier d’affaires. Une attractivité toute relative, car La Défense tourne un peu sur elle-même. La plupart des très grandes transactions (KPMG, AXA, Saint-Gobain) sont issues d’une clientèle endogène, s’offrant du neuf moins cher que le seconde main.

C’est paradoxalement l’épée de Damoclès qui plane sur le quartier. Certes, les nouvelles tours commencent à trouver preneur, mais à quel prix ? Il faudra éplucher les comptes des foncières pour trouver des premiers indices. Pas sûr que le bilan tourne en faveur de l’investisseur. Surtout, si la spirale baissière des loyers se poursuit, quelle offre pourra-t-on mettre en face ? Se payer une BMW au prix d’une Logan peut se comprendre quand il faut déstocker. Pas quand on redémarre un cycle de production. Remarquez, l’époque n’est pas forcément à se payer une BMW…