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Evaluer et garantir la valeur verte immobilière

Trois groupes de travail réfléchissent en ce moment en France sur la « valeur verte » immobilière. La valeur verte indique qu’un immeuble « vert » est susceptible de bénéficier d’une survaleur par rapport à un immeuble « non vert » de caractéristiques comparables (même localisation, même qualité d’usage …).

Le groupe « Valeur verte » du Plan Bâtiment Grenelle, animé par Meka Brunel, Directrice Générale de SITQ Europe (Caisse de Dépôt et Placement du Québec) devrait prochainement publier son rapport.
Le groupe « Valeur verte » de RICS France, animé par Jean Eric Fournier, Directeur du Développement Durable de Foncière des Régions, élaborera son rapport d’ici la fin de l’année.
Le groupe « Valeur Verte en Pratique » vient de publier une synthèse de ses réflexions. Il s’agit d’un groupe de travail informel comprenant, outre l’auteur de la présente chronique, Gilles Bouteloup, Directeur Développement durable et Sécurité d’AXA REIM, Adrien Bullier, Responsable Développement durable de l’Immobilière des Chemins de fer, David Ernest, Directeur Support & Qualité Client de FACEO Facility Management, Lionel Pancrazio, Directeur général de LB-P Asset Management et Thomas Sanchez, Chef de projet au Département Développement durable de la Caisse des Dépôts.
Le texte, publié dans IEIF Réflexions Immobilières n°53 du 3ème trimestre 2010, est annexé à la présente chronique. Les auteurs s’y expriment à titre personnel et n’engagent pas l’entreprise dont ils font partie.
Nous centrons notre analyse sur l’immobilier locatif (logements et bureaux) détenu par des professionnels, et partons de la définition usuelle de la valeur de marché d’un immeuble locatif, entendue comme le rapport du revenu net sur le taux de capitalisation.
Nous indiquons, selon nous, l’impact potentiel, à court terme et à moyen terme, des caractéristiques vertes de l’immeuble sur chacun des cinq constituants de la valeur de marché : loyer de marché, débours propriétaire, prime de risque, croissance des revenus du propriétaire, dépréciation de l’immeuble.
Pour les logements, nous pensons qu’à terme, l’impact des caractéristiques environnementales sera fort sur le montant des charges, le coût de la réhabilitation, le rythme de commercialisation et la dépréciation, moins rapide, de l’immeuble.
Pour les bureaux, de meilleures caractéristiques environnementales devraient à terme permettre de mieux répondre à la demande, en particulier celle relative à la santé et à la productivité des occupants. L’impact devrait également être fort sur le coût de remise à niveau, le rythme de commercialisation et la dépréciation, ralentie, de l’immeuble.
Les performances environnementales des immeubles dépendront des caractéristiques techniques de ces derniers, qui doivent être évaluées par certification avec une tierce partie, pour éviter l’auto proclamation des performances. Mais nous pensons que les certifications énergie environnement du bâti n’expriment que des performances potentielles, qui peuvent ne pas être atteintes du fait d’une gestion exploitation et d’un usage inadéquats.
Pour garantir les performances environnementales des immeubles, et par là même leur valeur verte et la rentabilité de l’investissement, nous affirmons qu’il faut non seulement un bâti performant mais aussi une gestion exploitation et une utilisation efficientes. L’ensemble peut d’ailleurs être certifié dans une démarche de type HQE® Exploitation Utilisation. 
La garantie des performances et de la valeur verte passera à nos yeux par une contractualisation entre propriétaire, exploitant et utilisateur. Cela pourra prendre la forme de contrats de performances énergétiques et environnementales et d’annexes « vertes » au bail.
Que pensez-vous de cette analyse ?
jean.carassus@immobilierdurable.eu

Jean Carassus, consultant, professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech, créateur du Blog de l’Immobilier Durable : www.immobilierdurable.eu