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Investissement : les nouvelles tendances du marché francais

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Une semaine avant l’ouverture d’Expo Real, qui s’affirme comme le salon des investisseurs immobiliers européens, le marché des bureaux français s’affiche sous ses meilleurs jours. « Au cours de la période de récession immobilière s’écoulant de la mi-2007 à la mi-2009, le marché d’Ile-de-France a admirablement résisté en termes de volume d’activité locative et de maîtrise de l’offre neuve. En conséquence, les taux de vacance en Ile-de-France (8 %), mais aussi à Lyon (8 %) ou à Lille (6,5 %) s’établissent à des niveaux enviables pour plusieurs agglomérations européennes : les taux de vacance s’établissent ainsi à 17 % à Amsterdam, à 14 % à Francfort ou encore à 12 % à Bruxelles et à Stockholm », expose Colliers UFG PM dans sa première étude semestrielle des marchés européens de bureaux.
« Cette « sur-performance » du marché hexagonal par rapport à la conjoncture macro-économique s’explique par la centralisation du marché français et la stabilité de l’offre dans la plupart des métropoles, voire même une certaine pénurie de produits dans certains secteurs », explique
Olivier de Molliens, directeur du département Investissement chez Colliers UFG PM. Et quand un actif « prime » se présente sur le marché, il trouve tout de suite preneur. Dernier exemple en date : le 11 Scribe à Paris revenu à la vente cette année et parti sur un taux de 5,3 %.
Cela se traduit par un appétit confirmé des investisseurs où de nouvelles grandes tendances se font jour. D’abord, un regain d’intérêt des investisseurs privés pour l’immobilier, notamment d’entreprise. « Nous avons référencé plus de 100 investisseurs privés prêts à mettre entre 1 et 10 M€ sur la table, auxquels s’ajoutent des foncières privées intervenant sur des volumes plus significatifs comme en témoigne la récente consultation lancée sur un actif avenue Raymond Poincaré (Paris 16) d'un volume de 40 M€ ayant engendré au total plus de 50 visites et une dizaine d'offres. Une certaine défiance dans les placements boursiers, jugés trop volatils, leur a fait redécouvrir les valeurs de placement refuge de la pierre. L’amélioration des conditions de financement, avec des effets de levier en moyenne de plus de 70 %, leur donne une solide capacité d’action sur le marché », détaille Olivier de Molliens. Cela leur permet également d’être plus agressifs sur les taux de rendement. Certaines transactions au cœur de Paris se traitent en dessous des 4 %. Plus qu’une concurrence, ils sont vus surtout par les investisseurs institutionnels comme une porte de sortie pour leurs actifs non stratégiques.
Deuxième tendance force qui se dessine : le changement de spectre des investisseurs allemands. Traditionnellement acheteurs en bureau à partir d’une certaine taille, ils n’hésitent plus aujourd’hui à arbitrer. Une dizaine d’immeubles de plus de 50 M€ sont sur le marché aujourd’hui. Ce retrait, motivé pour certains par des besoins de liquidités, s’opère surtout au profit du commerce, qui apparaît comme la nouvelle classe d’actifs privilégiés des Allemands.
Commerz Real, Union Investment, Allianz Real Estate, Kanam, SEB Asset Management, Westinvest ont fait des entrées remarquées dans ce segment de marché. Les investisseurs allemands restent peut-être dans l’attente de grands ensembles tertiaires, écologiquement compatibles. Cette offre future, c’est à coups d’investissements en blanc qui faudra la construire. « L’appétit pour le blanc est revenu et plusieurs opérations de plus de 50 M€ l’unité devraient se débloquer dans les prochaines semaines même si le financement reste un frein notable », conclut Olivier de Molliens.