Logement
Point de vue de Victor Pagès, My US Investment

[USA] Attention à la réglementation locale et aux us et coutumes en matière de gestion des copropriétés

Victor Pagès, fondateur de My US Investment, analyse le boom des achats « coup de cœur » aux Etats-Unis.

Partir en vacances, tomber sous le charme des lieux et envisager d’y acheter un pied-à-terre est une situation relativement courante. Dans ce contexte « affectif », la difficulté est souvent de savoir rester raisonnable et sensé… Une attitude prudente et d’autant plus indispensable à adopter lorsque l’on s’éloigne de son pays. Hors de l’Hexagone, les règles du secteur immobilier local sont parfois surprenantes et mieux vaut les connaître avant de s’engager.   

Les Etats-Unis sont l’une des destinations phares des vacanciers français, pour le soleil de Miami, l’architecture et l’ambiance de New York ou encore pour le divertissement à Orlando. Les achats coup de cœur y sont nombreux, favorisés ces derniers temps, par une conjoncture de prix encore faibles et une parité euro/dollar en faveur des Européens.  Résultat : les Français succombent plus facilement à leur envie d’achat « plaisir »,  outre-Atlantique. De bonnes affaires pourront être réalisées à condition toutefois de connaître les tenants et aboutissants entourant l’achat visé.

La législation, les taxes foncières ou encore les règles de copropriété sont à prendre en compte avant de signer l’acte d’achat. En matière d’immobilier, les villes telles que New York ou Miami, par exemple,  regorgent de multiples usages qu’il est important de connaitre.

Les fonctionnements divers et variés des condominiums (copropriétés) régis par des règles plus ou moins flexibles, dont les « co-op » représentent la version la plus encadrée, sont notamment à étudier de près. Ainsi, les règlements de beaucoup de co-ops imposent-ils à l’acquéreur potentiel d’obtenir préalablement l’agrément des copropriétaires déjà en place.

Certains co-ops peuvent imposer des règles concernant l’intérieur même des appartements. D’autres appliquent des règles strictes en matière d’utilisation du logement : durée de location limitée (un nombre restreint de semaines maximum par an, par exemple), interdiction de détenir un animal  de compagnie… Une entrave à la liberté individuelle qui peut être surprenante pour des  Français ayant l’habitude de disposer de leurs biens immobiliers en toute liberté, une fois propriétaires.

De leur côté, les Américains ne le vivent pas comme une restriction de liberté et mêmes des célébrités se sont vues refuser le droit d’acquérir des appartements à New York. La connaissance précise du règlement de copropriété revêt un aspect  indispensable dans ces conditions avant de jeter son dévolu sur une résidence ou sur un logement

La règle est universelle : que l’on occupe son bien immobilier toute l’année ou uniquement quelques semaines par an, il existe des charges fixes, identiques pour tous les propriétaires. Une dépense récurrente future à ne pas oublier lors de l’achat. Afin de bien estimer les charges à venir, certains points sont à surveiller, en particulier la taxe foncière de l’année passée et de l’année en cours, ainsi que  les frais de copropriété. Ces derniers peuvent être plus ou moins importants selon le niveau de services. Certaines résidences offrent, en effet, des services nombreux et de qualité (piscine intérieure, conciergerie, salle de sports dont parfois même, un terrain de basketball !)… qui reviennent chers à des résidents non permanents mais qui permettent de fixer des loyers élevés en cas de location.

Autre élément à ne pas négliger : le nombre d’appartements composant l’immeuble. Moins il y a de logements, plus le  risque de hausse de charge est important pour des raisons de vacance potentielle. Enfin, dernier critère important : l’année de construction de l’immeuble. Plus le bien est récent, plus les charges de rénovation à prévoir seront faibles.

Afin que les charges ne soient pas un frein à l’acquisition, certains immeubles très récents -par exemple, dans le financial district de New York - garantissent une taxe d’habitation faible pour une durée de 5 à 10 ans. Un programme d’abaissement des taxes qui résulte d’un partenariat entre les promoteurs et la municipalité de New York. Enfin, contrairement à la France, environ 90 % des assurances sont prises en charge dans les frais de copropriété.

Tous les biens immobiliers ne se prêtent pas facilement au jeu de la location saisonnière. Lors d’un achat « plaisir », les propriétaires acquièrent le bien pour leur usage personnel, mais - afin de réduire au minimum son coût - certains cherchent à louer le logement lorsqu’ils ne s’en servent pas. C’est possible, mais il faut prendre en compte la saisonnalité de certains marchés. En Floride, par exemple, le marché de la location est soumis à des cycles touristiques précis. Enfin, qui dit location dit prestation adaptable au plus grand nombre. Le mobilier choisi doit en tenir compte.