Logement
Point de vue de Sylvain Lefèvre, La Centrale de Financement

La confiance à emprunter : un paramètre trop souvent négligé et pourtant essentiel à la reprise de l’immobilier

Alors que l’année 2014 vient de tirer sa révérence, un bilan s’impose. Loi Duflot puis Pinel, nouveau PTZ, taux d’intérêt à des niveaux plancher et prix des biens généralement à la baisse sur l’année : tout cela aura-t-il un impact sur le marché ? Sur la base de situations vécues, de données chiffrées et d’évolutions observées, Sylvain Lefèvre, président de La centrale de Financement, apporte sa lecture d’un marché ayant atteint un niveau historiquement bas.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes, la relance du marché de l’immobilier n’aura pas eu lieu en 2014. Avec 720 000 logements vendus, la tendance est globalement stable par rapport à 2013, loin des 802 000 transactions enregistrées en 2011.

Le marché reste donc à un niveau particulièrement bas, dans lequel les ventes sont principalement liées à des besoins fondamentaux de logement (mises en ménage, mutations, mariages, décès, divorces, chômage). Les décisions d’achat dites "de confort" ont, elles, été différées. Le peu de confiance en l’économie, en la capacité de chacun à rembourser son prêt, et, pour les vendeurs, l’espoir que le marché reprenne de la valeur, expliquent notamment les réserves constatées en 2014.

Si le marché est globalement en berne, de nombreux micromarchés coexistent et les zones urbaines dont le flux migratoire est positif voient les prix globalement continuer à progresser.

De manière générale, on note une demande plus soutenue de la part des primo-accédants, pour les biens situés à proximité ou au sein de centres urbains, et notamment pour ceux affichant une performance énergétique élevée. La prudence guide l’achat de ces foyers, qui cherchent à éviter une deuxième voiture et à limiter leurs dépenses de chauffage.

Le contexte économique et l’offre pléthorique des biens plongent l’immobilier dans une logique économique d’une différenciation du prix d’un bien en fonction de sa localisation et de sa construction récente.

Du côté des taux, la tendance devrait rester relativement stable, au 1er semestre tout du moins. Les règles prudentielles des banques n’ayant pas été renforcées, les particuliers qui étaient en mesure d’investir en 2014 le seront toujours en 2015, pour un bien d’une même valeur. La principale interrogation repose, cela dit, sur la mise en place éventuelle de taux variables par les banques en 2015. Les projets immobiliers différés en 2014, dont une partie pourrait certainement se concrétiser en 2015, seraient alors remis en cause par cette approche très anglo-saxonne et non culturellement française.

L’espoir principal doit donc reposer sur un retour de la confiance des ménages à emprunter. Celui-ci aura-t-il lieu en 2015 ? Je l’espère mais j’en doute. Il faudrait pour cela des signaux positifs pendant au moins un semestre : des annonces et des gestes forts, des évolutions positives en termes de chômage, d’endettement, des signes d’optimisme dans les médias et la société dans son ensemble. Car les Français veulent continuer à être propriétaires mais s’interrogent sur leur capacité à rembourser leur crédit dans un contexte où la volonté politique n’est pas stable et lisible dans la durée, que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf.

Comment les ménages peuvent-ils envisager de bâtir un projet à long terme alors que l’expérience récente montre les remises en cause à effet immédiat de certaines des lois régissant l’immobilier ? L’évolution du prêt à taux zéro, de la fiscalité du régime des plus-values, des frais de notaire, des taxes foncières, des lois de défiscalisation : autant de variables génératrices de stress et d’incertitude sur l’avenir.

Une stabilité des politiques du logement à travers les gouvernements est essentielle afin de donner de la lisibilité aux ménages. Seul un engagement fort des partis politiques, quels qu’ils soient, sur le sujet permettrait de réduire le stress des ménages et de leur redonner confiance, grâce à une visibilité sur le long terme.

Cessons de voir l’immobilier comme une variable d’ajustement fiscal avec laquelle on peut jouer impunément ! Il faut respecter ce marché fondamental qui influe directement sur le secteur du bâtiment, pan de l’économie important et générateur de valeur ajoutée. Pour cela, une vision dans la durée s’impose.

Pourquoi ne pas envisager un pacte de stabilité de l’immobilier ? Signé par l’ensemble des partis politiques, il donnerait la vision à 10 ans qui manque aux ménages et formaliserait un engagement fort de constance et de lisibilité, un élément prégnant pour redonner une confiance ô combien nécessaire !