Logement
Point de vue de Maud Velter, Lodgis

« Le marché de la location meublée : quels changements pour 2015 ? »

Maud Velter, directrice associée de Lodgis, fait le point sur les mesures qui vont impacter le marché de la location meublée dans les mois à venir.

Mesure emblématique de la loi Alur, l'encadrement des loyers devrait être appliqué à titre expérimental à Paris, au plus tôt au cours du 1e trimestre 2015. L'OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne) a dévoilé fin novembre les loyers de référence pour certains quartiers en fonction du type de logement et de l'année de construction, avec des résultats parfois très surprenants.

En revanche, aucune information concernant l'encadrement pour les meublés ou le complément de loyer n’a été communiquée. Pour établir le loyer de référence des meublés, l'OLAP ne dispose en effet que de très peu de références, rendant en pratique la loi inapplicable, sauf à prendre un pourcentage d'augmentation par rapport à la location vide basé sur quelques exemples, au risque de faire une généralité à partir de cas particuliers.

Plusieurs autres décrets en Conseil d’État sont attendus courant 2015 : la loi Alur prévoit la création par décret d'un modèle de contrat de location meublée et la définition des critères d'ameublement. Elle met également à la charge du bailleur la réalisation d'un diagnostic sur l'état des installations électriques et/ou de gaz, ainsi que sur la présence d’amiante dans les locaux. Enfin, un modèle d'état des lieux doit être déterminé par décret.

Le projet de loi pour la croissance et l’activité, porté par le ministre Emmanuel Macron, souhaite clarifier la loi Alur et ainsi soutenir l’investissement locatif. Concrètement, cette réglementation prévoit d’aligner le régime de la location meublée sur celui de la location vide, comme par exemple l’obligation d’indiquer la superficie habitable pour les logements meublés.

L’objectif recherché est « d’une part, de modifier certaines dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui ont donné lieu à des difficultés d’interprétation, et, d’autre part, de simplifier les modalités d’application dans le temps des dispositions de la loi Alur pour unifier à court terme le régime des baux d’habitation et ainsi concourir à l’objectif d’accessibilité et d’intelligibilité du droit ». Le projet de loi Macron sera débattu au Parlement à compter de janvier 2015 pour une application effective à l’été prochain.

Les propriétaires de biens meublés ont pour obligation de déclarer les profits qui en résultent, considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, imposés soit au régime micro BIC (abattement forfaitaire de 50 % des revenus), soit au régime réel simplifié (charges déductibles et amortissement des biens et du mobilier). Ce dernier, bien que complexe à mettre en œuvre, s’avère dans la plupart des cas plus avantageux financièrement et permet ainsi de faire des économies d’impôts.

A partir de janvier 2015, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) déclarant au réel seront dans l’obligation de télétransmettre leur déclaration de revenus de location meublée. Pour ce faire, ils devront respecter la procédure EDI TDFC (Echange des données informatisées transfert des données Fiscales et comptables) en traduisant leur liasse fiscale en fichier informatique via un prestataire habilité ou un expert-comptable.

L’investissement locatif continue d’être une opération de gestion de patrimoine intéressante : avec des taux d’intérêts particulièrement attractifs (inférieurs à 3 %) et une fiscalité avantageuse, l’acquisition d’un bien pour le louer meublé constitue un placement judicieux. En outre, investir dans Paris sera toujours un bon placement puisque c’est une capitale européenne avec des prix assez attrayants par rapport à Londres par exemple et qui attire de nombreux locataires au niveau national et international.

Les locataires, quant à eux, bénéficient depuis le 15 septembre 2014 d’honoraires réduits : les frais d'agence immobilière sont désormais plafonnés et calculés selon la superficie du logement (12€ du mètre carré à Paris).

Le marché de la location meublée en 2015 devrait réserver bon nombre d’évolutions sur le plan juridique. La loi Alur n’a apparemment pas fini de faire parler d’elle. Mais la location meublée semble continuer de susciter l’engouement des bailleurs et locataires.