Logement
Point de vue de vue de François Gagnon, ERA France

Le piège de la révision des valeurs cadastrales..

Pour François Gagnon, président de ERA Europe et ERA France, l’Etat n’en est pas à une contradiction près, dans sa politique du logement. Après avoir constaté que les ménages consacraient à leur logement une part trop importante de leur budget, il a décidé de leur venir en aide. D’où les idées d’encadrement des loyers, de construction de logements intermédiaires, de réformer les tarifs des notaires… Des idées qui ne verront peut-être pas toutes le jour.

L’Etat augmente les frais d’achat des biens immobiliers, supprime à terme l’aide au logement en faveur des accédants à la propriété et prépare une réforme des impôts locaux qui pourrait se révéler la plus grosse claque fiscale infligée au contribuable depuis l’ISF et la CSG. Des mesures actées ou programmées qui, elles, verront sûrement le jour.

Les valeurs locatives très éloignées des loyers.  La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et non bâties (TFPNB), la taxe d’habitation (TH), la cotisation foncière des entreprises (CFE) ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) sont calculées en appliquant différents taux (communal, départemental et régional) à une « assiette » : la valeur locative cadastrale du bien.

Obsolètes … La dernière révision générale des assiettes date de 1970 pour le foncier bâti et de 1960 pour le non bâti. L’administration a attribué, à l’époque, une « valeur locative » à chaque logement existant sur la base de critères objectifs (superficie, composition, éléments de confort, etc.). Il était bien prévu de réviser complètement ces valeurs tous les six ans (article 1516 du code général des impôts) mais cela n’a jamais eu lieu. On s’est contenté d’indexations forfaitaires.

Injustes… Il s’en suit de fortes disparités entre les logements datant d’avant 1970 et ceux construits ou rénovés depuis, qui se sont vus attribués des valeurs locatives actualisées largement supérieures. L’absence de révision engendre donc des injustices, lesquelles sont aggravées « par les lacunes de la mise à jour de l’assiette physique », reconnait le législateur. En effet, tous les travaux d’amélioration des logements n’ont pas systématiquement donné lieu à révision de l’assiette fiscale.

Et sans rapport avec les loyers de marché... Révisées ou non, actualisées ou non, les valeurs locatives actuelles, d’origine administrative, n’ont de toutes façons plus rien à voir avec le loyer annuel que pourrait percevoir un propriétaire s’il mettait son bien en location. Le loyer de marché correspond à deux, trois, quatre, voire cinq fois la valeur locative, selon les biens !