Il y a bien longtemps dans une galaxie lointaine, très lointaine… les SCPI étaient vues comme des rejetons de l’épargne française. Presque des rebus quant au plus fort de la crise des années 90, d’aucuns annonçaient la mort de ce produit.
Quelle revanche ! Avec une collecte de près de 3 Mds€, la SCPI confirme son embellie que la crise de 2008 et le double dip de 2011 n’ont pas remis en cause. Au contraire même. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : une capitalisation qui a triplé en 10 ans pour atteindre les 33 Mds€. Si l’on ajoute une collecte inédite des OPCI grand public, l’épargne immobilière française marche sur les traces de sa voisine allemande, tant admirée pour la puissance de ses fonds ouverts.
Il faut reconnaître que les gestionnaires de SCPI et OPCI bénéficient d’une conjonction de planètes inédite. D’abord, une régulation qui pose des bases solides pour développer des véhicules compétitifs et rassurants pour l’épargnant. L’arrivée des OPCI, si elle n’a pas tuée la bonne vieille SCPI, l’a tout du moins sérieusement dépoussiérée. Et demain, la transposition de la directive AIFM aux véhicules d’épargne immobilière doit ouvrir de nouveaux horizons aux sociétés de gestion de portefeuilles plus qu’elle ne doit susciter de craintes.
Car l’industrie de l’épargne immobilière s’est organisée et – disons-le clairement – s’est professionnalisée. En amont, la crise de 2008 a amené des sociétés de gestion à se doter de véritables assets managers pour maintenir un niveau de performance de leurs actifs. La gestion en bon père de famille a vécu. En aval, les réseaux de distribution se sont structurés pour drainer une collecte exponentielle à mesure que la population vieillit et qu’enflent les interrogations sur l’avenir des régimes de retraite en l’absence de fonds de pension à la française.
Avec pour premier argument, l’incroyable résilience du secteur immobilier. A la prévisibilité des cash flows, leur stabilité et leur résistance en dépit d’un contexte macro-économique tendu, s’est ajouté un véritable effet d’aubaine avec l’effondrement des taux d’intérêt. Ainsi, en affichant un honnête rendement de 5 % - sans booster fiscal - les SCPI offrent une prime de risque quand même incroyable de plus de 400 points de base par rapport aux taux obligataires. De quoi faire réfléchir plus d’un ménage biberonné à la défiscalisation, élevé au traditionnel livret A ou enserré dans un contrat d’assurance-vie en Euros.
Et demain ? L’épargne immobilière devrait bénéficier de deux moteurs. D’un côté, la conversion inévitable des fonds en Euros des contrats d’assurance-vie en unités de compte va être une nouvelle planche de salut des SCPI, mais surtout des OPCI, car l’immobilier reste un sous-jacent privilégié pour les assureurs. Une variation de plus ou moins 10 % des encours en unités de comptes représente 120 Mds€. De l’autre, à la faveur de la transposition de la directive AIFM, les SCPI et OPCI grand public pourraient devenir cette première brique d’une industrie des fonds immobiliers à la française. Un peu à l’image des fonds ouverts allemands qui ont essaimé dans le monde entier. Deux arguments qui militent en faveur d’un développement inexorable de l’épargne immobilière, l’année du 40e anniversaire de l’Aspim.
