Les dernières statistiques confirment la réelle reprise du marché de l’investissement. Jugez par vous-même : 4,1 Mds€ engagés au 1er trimestre 2015 en France, en hausse de 6% par rapport au 1er trimestre 2014 et de 17% à la moyenne décennale, rapporte Cushman & Wakefield. La batterie d’annonces de deals au lendemain du week-end pascal vient donner corps à un marché en pleine euphorie. La prime de risque historiquement élevé en faveur de l’immobilier, la prévisibilité des cash flows, l’abondance de liquidités, l’appétit des investisseurs pour des actifs tangibles, la disponibilité du financement… Bref, tous les arguments plaident en faveur de l’investissement dans la pierre que la compression drastique des taux de capitalisation ne semble pas freiner.
L’analyse du 1er trimestre montre d’ailleurs que la dynamique du marché n’est plus dépendante des méga-deals qui avaient animé le début de l’année 2014. A lui-seul, l’immeuble Cœur Défense cédé 1,3 Md€ avait pesé près d’un tiers des volumes d’engagement trimestriels. Cette année, pas moins de 15 transactions supérieures à 100 M€ ont été conclues, pour un total de 3 Mds€. En revanche, Cushman & Wakefield note une quasi-stabilité des transactions entre 50 et 100 M€ qui pourrait s’analyser davantage comme un signe de rareté de produits sur le marché que d’un désintérêt des investisseurs.
Cette fièvre acheteuse ne se diffuse pas à tous les parties du corpus immobilier. Elle se concentre sur une classe d’actifs – le bureau - et une région – l’Ile-de-France. Le premier capte les trois quarts des flux d’investissement, 3 Mds€ dont 2,9 Mds€… en région francilienne. A croire que la province devient un désert tertiaire ! Vue sous un autre angle, la région capitale concentre 3,3 Mds€ des volumes d’investissement dont seulement 0,4 Md€ ne sont donc pas du tertiaire. Comme si les investisseurs ne trouvaient pas d’autres produits à se mettre en bouche.
Cet appétit pour le bureau est d’autant plus paradoxal quand on regarde le nouveau coup d’arrêt qui frappe le marché locatif. Le premier trimestre 2015 marque un recul de 20% de la demande placée en Ile-de-France que Cushman & Wakefield nous explique par la lenteur des prises de décisions des utilisateurs, en particulier sur le créneau des grandes surfaces, en dépit des avantages commerciaux consentis par les propriétaires-bailleurs. A se demander même si le marché n’est pas dans une crise de l’offre – de qualité s’entend – ou dans une atrophie de la demande.
En tout état de cause, cette morosité persistante du marché locatif des bureaux laisse à penser que les 2 millions de m2 placés annuellement en Ile-de-France ne sont plus tant un socle considéré comme un élément clé de la liquidité des actifs, mais un pompon que l’on tente d’attraper pour refaire un tour de manège. Pas sûr que cela suffise à susciter l’intérêt de tous les joueurs dont certains se rabattent sur le commerce. Avec 950 M€ investis sur les trois premiers mois, ce secteur se confirme comme une classe d’actifs immobiliers à part entière.
