Si la production de logements est en panne, ce n’est plus par manque de foncier. L’État, à travers les établissements publics fonciers ou d’aménagement, et les collectivités territoriales, à travers les opérations publiques d’aménagement, ont su y remédier, sans toutefois parvenir à relancer la production. Le véritable frein se trouve dans le prix de vente à l’acquéreur final, ménage ou investisseur. En effet, dans la mesure où la plupart des logements se vendent “sur plan” et où la construction d’un programme immobilier ne démarre qu’à partir d’un taux significatif de pré-commercialisation, produire un logement c’est d’abord le vendre : pas de vente, pas de mise en chantier. Et pas de mise en chantier, pas de recette foncière pour l’aménageur.
Faute de prêter suffisamment d’attention à ce mécanisme économique élémentaire, les aménageurs se retrouvent parfois dans la situation paradoxale où, sur des marchés très demandeurs, leur stock de foncier s’alourdit et leur résultat d’exploitation tend vers un déficit structurel.
Il en va du logement comme de n’importe quel produit de consommation : plus le prix de vente est élevé, plus le marché est étroit et plus les volumes produits sont faibles. Produire plus, c’est donc d’abord produire moins cher. Dès lors que le foncier est disponible, et il l’est, le rythme de production des logements est donc directement fonction du prix de vente.
Dans le bilan du promoteur, les principaux postes de formation du prix de vente sont la charge foncière et le coût de construction, de loin le plus élevé. Ce dernier est-il entièrement entre ses mains ? Bien sûr que non. Il est en partie déterminé par les contraintes fixées par l’aménageur et la collectivité, qui ne mesurent pas assez leurs répercussions économiques. Ainsi le surcoût entraîné par certaines prescriptions liées aux parkings, aux VRD et espaces verts privés et à la modénature des façades peut-il atteindre 300 € HT/m2, soit environ 20 % du coût de construction.
C’est loin d’être négligeable : économisés, ces 300 €/m² permettent, par exemple, d’améliorer la charge foncière d’une centaine d’euros par m² et de diminuer le prix de vente d’environ 340 €/m², compte-tenu de coefficients multiplicateurs dont la TVA (“compte à rebours” du promoteur).
À marge financière égale, les programmes se vendent plus vite, le volume de logements produit augmente sensiblement, l’aménageur valorise mieux son foncier et la collectivité diminue sa subvention d’équilibre. De quoi réfléchir à deux fois avant de boucler les fiches de lot qui encadrent les programmes immobiliers dans les opérations d’aménagement.
