Commerce
Point de vue de Jérôme Le Grelle, Convergences-CVL

[POINT DE VUE] Les taux de capitalisation reflètent-ils encore la réalité des risques ?

L’un des enseignements du Mipim, devant la masse des capitaux cherchant à s’investir, est la pression considérable qui s’exerce actuellement sur les taux de capitalisation ; le segment commercial n’est pas en reste, malgré trois aléas susceptibles de d’affecter ses cash-flows à terme : les évolutions de la consommation, la dématérialisation du commerce et les questionnements y afférents des enseignes quant à leur stratégie de développement.

Le risque est-il aujourd’hui correctement évalué ? Tous les acteurs, en tout cas, n’en font pas la même analyse puisqu’on voit les actifs qualifiés pudiquement de “non stratégiques” par certaines grandes foncières trouver preneurs auprès d’investisseurs qui, avec non moins de sérieux, en jugent autrement.

Si la prise de risque est inhérente à tout investissement, elle se doit, en conséquence, d’être accompagnée d’une gestion appropriée. Or l’anticipation de certains risques n’est pas toujours facilement appréhendable par les investisseurs. Quand le départ soudain d’enseignes vient brutalement contredire les tableaux Excell et les courbes graphiques ascendantes, il est souvent trop tard pour réagir. Une enseigne majeure qui quitte le navire avec fracas est un signal éminemment dissuasif pour ses remplaçantes éventuelles. Ainsi s’installe le redoutable effet domino de la vacance non anticipée.

Aller sur le terrain est le seul moyen d’entendre à temps les sonnettes d’alarme. Arpenter sa galerie marchande, qu’elle se trouve au coeur d’un métropole dynamique ou au fin fond d’une “province” lointaine , observer la clientèle et parler avec les commerçants est toujours extrêmement instructif pour le propriétaire. La perception sensible des choses est le complément indispensable à l’analyse des indicateurs économiques et financiers.

L’écoute du terrain est aussi une façon, pour le bailleur ou son représentant, de soigner la qualité de sa relation avec les enseignes, bien plus impliquante qu’on le croit généralement. Il n’est pas rare en effet, dans la décision de fermer un magasin, que rentre un sentiment d’incompréhension, qui mène au ressentiment puis au point de rupture entre les parties.

La gestion du risque est donc en grande partie celle de la relation avec les locataires. C’est en cela que, en immobilier commercial, le property management est une fonction stratégique. Au-delà de l’entretien et de la gestion du patrimoine, de l’animation et de la commercialisation, l’une de ses priorités est en effet de construire patiemment un lien de qualité entre le bailleur et le commerçant, en réaffirmant régulièrement leurs responsabilités respectives dans le bon fonctionnement du centre commercial.

Une telle attitude partenariale n’est pas un luxe altruiste mais la forme moderne d’une gestion éclairée, dynamique et raisonnablement prudente.