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Point de vue de Caroline Courvoisier, Canberra

[POINT DE VUE] Transformation de bureaux en logements : une initiative positive pour le marché immobilier mais qui peut être risquée pour le promoteur

Paris veut transformer plus de bureaux en logements. Caroline Courvoisier, co-fondatrice de Canberra (promoteur immobilier positionné sur le créneau des petites copropriétés) détaille les avantages et inconvénients du projet.

La transformation de bureaux vides en logements est une initiative positive pour répondre à la problématique du manque de logement, notamment à Paris. Si l’on considère le nombre impressionnant de mètres carrés disponibles, il faut toutefois relativiser : tous les bureaux actuellement vides ne sont, évidemment, pas transformables en logements : la position des fenêtres par exemple, ou l’épaisseur des bâtiments de bureaux ne sont souvent pas compatibles avec la découpe des plateaux en logements. Toutefois, faire évoluer le patrimoine, le réhabiliter au lieu de démolir pour reconstruire a vraiment du sens.

Après la crise des années 90, on réfléchissait déjà dans ce sens-là : obsolescence des immeubles anciens de bureaux, surabondance de l’offre de bureaux neufs et manque de logements… La transformation de bureaux en logements n’est donc pas un phénomène nouveau. C’est un cycle immobilier classique qui se répète. Le créneau des bureaux à transformer en logements est un créneau intéressant sur lequel se positionner, sous certaines conditions.

Mais ce sont des opérations parfois « risquées » et très coûteuses pour les promoteurs immobiliers. Il faut notamment penser aux frais engendrés. Les coûts liés à la transformation de bureaux vides en logements sont beaucoup moins maîtrisables que les coûts d’une construction classique. Selon la nature des travaux, les problématiques de mise aux normes et de règlementation (normes d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, désamiantage…), la facture peut être lourde pour l’opérateur. Lors de la transformation de bureaux en logements, l’opérateur découvre au fur et à mesure de l’avancée des travaux des éléments nouveaux qui peuvent faire évoluer le budget : on peut, par exemple, découvrir que certains planchers nécessitent d’être renforcés voire reconstruits une fois le bâtiment curé. Autre exemple, on peut réaliser qu’il y a beaucoup plus d’amiante que prévu et voir la facture s’alourdir…

Transformer des bureaux en logements peut engendrer un surcoût de 10 à 15 % par rapport à une construction neuve. Ainsi, seuls les opérateurs pouvant assurément absorber le risque de forte variabilité des coûts devraient se positionner sur ce créneau car les coûts estimatifs peuvent s’avérer très éloignés des coûts réels.

Si la transformation des bureaux vides représente bien une opportunité, il faut tout de même remettre en perspective les volontés actuelles des investisseurs et des propriétaires qui sont de moins en moins attirer par les grandes copropriétés et se tournent, de plus en plus vers les plus petites copropriétés, jugées « plus humaines ».

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