Le mois d’avril, plutôt terne sur le marché de l’immobilier coté (-3,95 % sur le mois et -6,6 % par rapport à son plus haut niveau), ne traduit pas selon nous une remise en cause par le marché des conditions économiques et financières. Celles-ci demeurent très favorables au secteur immobilier. Nous assistons plutôt à une correction modérée du secteur après une progression de 14,2 % depuis le début de 2015 et de 26,18 % sur un an.
Le marché de l’investissement immobilier demeure plus que jamais dynamique avec une hausse des valeurs, au moins sur le prime, qui s’étend à de nouvelles zones géographiques, comme l’Espagne. Cette tendance devrait se poursuivre compte tenu de l’écart historiquement élevé entre les coûts de financement et le rendement des actifs. Unibail-Rodamco vient par exemple d’émettre en avril une obligation à dix ans à 1 % ainsi qu’une obligation à quinze ans - la plus longue maturité jamais proposée par une société foncière européenne ! - avec un coupon de 1,375 %.
Le marché locatif, pour sa part donne des signes d’amélioration : réduction de la vacance sur Paris intra-muros, stabilisation des loyers prime, tendance à la réduction des mesures d’accompagnement observée par Gecina. De plus, le chiffre d’affaires des commerçants observé tant par Unibail-Rodamco que par Klepierre est en progression sensible (respectivement + 3,4 % et + 3,7 % à périmètre constant).
Cette tendance favorable s’inscrit dans le cadre d’un début de retour à la croissance, favorisé par la politique monétaire initiée par la BCE qui devrait s’amplifier dans les trimestres à venir.
Nous réitérons donc notre conviction à l’achat sur l’immobilier coté qui fait partie des secteurs traditionnellement en vue dans la première phase des retournements de cycle haussiers et qui bénéficie en outre d’un environnement de taux exceptionnel.
Pour leur part, les thématiques privilégiées par le marché depuis le début de l’année sont l’immobilier de bureau en Allemagne et les marchés italien et espagnol, et une performance relative du modèle Unibail-Rodamco plus discutée (alors que Klepierre et Mercialys se sont mieux comportés). A relever également le net décrochage du marché britannique depuis le début de l’année qui ne s’est « seulement » apprécié que de 10 %.
Nous privilégierons dans les semaines à venir les valeurs de bureaux en retard, plus cycliques et moins prime, en France, Finlande et Allemagne tout en continuant de rechercher des modèles de croissance structurelle (concentration sur les marchés de l’hôtellerie économique et des maisons de retraite en Allemagne, résidences étudiantes, espaces de travail partagé et espaces de stockage pour les particuliers entre autres).
